借金返済のため家を売却する？ローン残債の確認についても解説

毎月の借金返済に苦しみ、今の家を売却してすべての借り入れを完済すべきかどうかでお悩みではありませんか。
住宅ローンの残債やその他の借金を抱えたまま放置すると生活がさらに圧迫される恐れがありますが、不動産売却にはローン残高と査定額のバランスなど複雑な条件が絡むため一人で解決するのは困難です。
本記事では、売却前に確認すべき重要なポイントをはじめ、ローン状況に応じた売却の可否、そしてスムーズに借金を返済するための注意点について解説します。
一日でも早く借金問題を解決し、心機一転して新しい生活への第一歩を踏み出したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

借金返済で家を売却する前に確認すべきこと

借金返済のために家を売却する際には、事前に現状を正確に把握するための確認事項が主に3つあります。
まずは、売却前に確認しておくべき3つのポイントについて解説していきます。

借金総額と完済見込み

家を売却して借金を返済するなら、まず住宅ローンの残債に加え、自動車ローンやカードなどを含む借り入れ総額を正確に把握します。
住宅ローン残高は返済予定表や金融機関のインターネットサービスで確認できるため、最新の数字をそろえておくことが大切です。
次に、借り入れ先ごとの残高や返済期限を整理すると、売却代金だけで完済できるか、預貯金による補填が必要か判断しやすくなるでしょう。
また、住宅ローンが残る家には通常抵当権が設定されており、売却時には完済とあわせて抹消手続きを進める必要があります。
住宅ローン以外の借金も返す場合は、想定売却額から残債と諸費用を差し引き、残る資金でどこまで返済できるか計算しておきましょう。

家族への事前相談と了承

同居する家族がいる場合は、家を売る理由や返済状況を事前に共有し、売却後の暮らしについて理解を得ておくことが大切です。
転居によって子どもの通学や家族の通勤が変わる可能性もあるため、新居の地域や引っ越し時期は早めに話し合っておくと安心できます。
また、賃貸物件へ住み替える場合は入居審査があるため、引渡しと転居の時期がずれないよう不動産会社へ早めに相談するとよいでしょう。
さらに、売却後の家賃や生活費も含めて毎月の支出を見直せば、借金返済後の家計を具体的にイメージしやすくなります。
家族それぞれの希望を確認しながら無理のない収支計画を立てることで、新生活への移行も進めやすくなるでしょう。

諸費用と手残りの計算

家の売却では、仲介手数料や売買契約書の印紙税、抵当権抹消の手続き費用などがかかるため、必要額を事前に見込んでおきます。
売却によって利益が生じる場合は譲渡所得税や住民税が発生することもあり、ローン返済後の資金とは分けて考える必要があるでしょう。
ただし、マイホームの売却では一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があるため、適用条件を確認することが大切です。
また、引っ越し代や新居の初期費用も加え、想定売却額からローン残債と諸費用を差し引いて手残り額を試算します。
その金額と住宅ローン以外の借金総額を比べれば、完済後に新生活の資金をどの程度確保できるか見通しを立てやすくなるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類とは？シーン別に解説

家を売却できないケースとローンの関係性

前章では、売却前の準備について述べましたが、ローンの状況によっては希望通りに売却が難しいケースも存在します。
ここでは、売却の可否を左右するオーバーローンとアンダーローンの仕組みについて解説します。

家の市場価格を把握する

借金返済を目的に家を売る場合は、現在の市場でどの程度の価格が見込めるかを把握し、住宅ローン残債と比べることが第一歩です。
市場価格は購入時の金額だけでなく、周辺の取引事例や駅からの距離、築年数、建物の状態などを踏まえて決まります。
まずは似た条件の物件がいくらで取引されているか確認し、そのうえで不動産会社へ査定を依頼すると判断材料が増えるでしょう。
また、査定では物件ごとの特徴を反映した価格だけでなく、売却までにかかる期間の目安も確認しておくと安心できます。
査定額は成約価格を保証するものではないため、提示額の根拠を担当者に聞き、現実的な売却価格をもとに返済計画を立てることが大切です。

アンダーローンは売却可能

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態を指し、原則として通常の方法で売却できます。
たとえば残債2000万円の家を2500万円で売れた場合は、差額500万円から売却に必要な諸費用を差し引いた金額が手元に残る計算です。
実際には、決済日に買主から受け取った代金でローンを一括返済し、抵当権抹消と物件の引渡しを同時に進めるのが一般的でしょう。
ただし、売却価格と残債の差が小さいと、仲介手数料などの諸費用を自己資金で補う必要が生じる場合があります。
また、アンダーローンでも住宅ローン以外の借金まで全額返せるとは限らないため、最終的な手残り額を確認することが大切です。

オーバーローンは売却困難

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回る状態で、売却代金だけではローンを完済できません。
たとえば残債3000万円に対して売却価格が2000万円なら、代金をすべて返済に充てても1000万円が残る計算となります。
家を引き渡すには通常、抵当権を抹消する必要があるため、不足分を解消できなければ一般的な売却は難しくなるでしょう。
そのため、通常の売却を進める場合は、預貯金などの自己資金で不足額にくわえて諸費用も準備する必要があります。
まずは査定額と残債の差を正確に把握し、自己資金で補える範囲を整理したうえで、金融機関や不動産会社へ早めに相談することが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却の媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点も解説

家を売却して借金を返済する際の注意点

ここまで、売却可能な条件について解説しましたが、スムーズに借金を返済するためには他にも注意すべき点や知っておくべきことがあります。
最後に、売却手続きにおける注意点や、状況に応じた売却方法の考え方について解説していきます。

共同名義は全員の同意必須

共同名義とは、夫婦や親子など複数人で一つの家を所有している状態で、家全体を売却するには名義人全員の同意が必要です。
自分の借金返済が目的でも、ほかの名義人の了承なしに売却を進めることはできないため、売却活動の前に意思を確認しておきます。
また、同居家族への相談と所有者から売却同意を得ることは別の手順なので、登記内容を確認して名義人を漏れなく把握することが大切でしょう。
それぞれの持分割合が異なる場合でも、家全体の売却には全員の協力が求められます。
そのため、売却理由や返済計画、今後の進め方を共有し、契約や決済まで協力できるよう事前に合意形成を進めておくと安心です。

仲介は時間がかかるリスク

仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらう一般的な売却方法で、相場を踏まえた価格で売りやすい一方、現金化までには時間が必要です。
売り出し後は広告活動や内見、条件調整、売買契約など複数の段階を踏むため、買主が見つかる時期には幅が出るでしょう。
さらに、契約後も買主の住宅ローン審査や引渡し準備があり、契約した当日に売却代金の全額を受け取れるわけではありません。
一般的には売り出しから契約まで3～6か月、契約から引渡しまで1～2か月ほどを見込むケースがあります。
そのため、返済期限が決まっている場合は希望する入金時期を不動産会社へ伝え、スケジュールに合う売却方法を早めに検討することが大切です。

早く現金化するなら買取

家を早く現金化したい場合は、不動産会社が直接購入する買取も選択肢となり、一般の買主を探す期間を省ける点が特徴です。
提示された査定額や引渡し条件に双方が合意すれば売却金額が決まるため、返済へ充てられる金額を具体的に計算しやすくなります。
また、条件によっては1週間～1か月程度で代金を受け取れる場合があり、不動産会社への直接売却なら仲介手数料もかかりません。
一方、再販売に必要な費用などが考慮されるため、買取価格は仲介による売却価格の7～8割程度が目安とされます。
そのため、入金までの速さだけでなく、買取代金で借金と諸費用をどこまで賄えるか確認し、返済期限とのバランスで売却方法を選ぶことが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金とは？種類や節税のポイントも解説

まとめ

家を売却して借金を返済する際は、事前に借金総額や手元に残る金額を正確に計算し、同居する家族へ相談して了承を得ることが大切です。
家の市場価格がローン残高を上回る場合は売却可能ですが、下回るオーバーローンの状態では、預貯金などの自己資金で不足分を補う必要があります。
共同名義であれば全員の同意を得たうえで、相場価格で売れる仲介か早く現金化できる買取か、ご自身の返済期限に合わせて売却方法を選ぶと良いでしょう。