不動産売却の媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点も解説

不動産売却するとき、売主自身で買主を探すことができます。
しかし、個人買主をで見つけるのはなかなか難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのとき、売主と不動産会社とのあいだで、媒介契約というものを締結します。
今回は媒介契約とはなにか、媒介契約の種類やそれぞれのメリット、注意点について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要となる媒介契約とは？

まずは、不動産売却で必要となる、媒介契約について解説します。

媒介駅契約とは？

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と、売主とのあいだで結ぶ契約です。
契約書には、不動産会社がどのような条件で仲介業務をおこなうか、売却できたときの報酬としての仲介手数料がいくらかなどが記載されています。
また、契約期間や売主への業務報告についてや、違約金に関することも話し合います。
売主と不動産会社との利害関係を明確にしたり、トラブルを防いだりするのが主な目的です。
また、媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
どの種類を選ぶかによって売却方法が変わってくるため、どのような特徴があるのかをあらかじめ確認しておくと安心です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に、仲介を依頼できる媒介契約の種類です。
依頼できる不動産会社数は決められておらず、何社とでも契約することができます。
また、一般媒介契約の特徴は、売主が見つけた購入希望者と不動産会社の仲介なしで直接取引できることです。
直接取引できることを、自己発見取引と呼びます。
不動産会社を介さずに売買できるため、複数社に買主を探してもらいつつ、売主自身でも買主を探すことが可能です。

専任媒介契約

媒介契約の種類の一つとして、専任媒介契約も挙げられます。
専任媒介契約とは、不動産会社1社にしか物件の売却を依頼できない契約です。
そのため、ほかの不動産会社を併せて契約することができません。
ただし、専自己発見取引は可能なため、売主自身で買主を探して取引することはできます。
一般媒介契約と比べて制限が少しありますが、複数社に買主を探してもらいつつ、売主自身でも売却先を探すことが可能です。

専属専任媒介契約

3つめが、専属専任媒介契約というものです。
専属専任媒介契約とは、先述と同じように不動産会社1社にしか仲介を依頼できない契約です。
また、他2つと違って自己発見取引も不可となります。
3種類のなかでもっとも制限が強い媒介契約といえるでしょう。
親族や知人に不動産売却したいと思っても、不動産会社を介して取引することになります。
さらに、有効期限が定められていることも、特徴の一つです。
期限は3か月以内となっており、3か月を超えての締結はできません。

不動産売却時に締結する媒介契約それぞれのメリット

続いて、不動産売却時に締結するそれぞれの媒介契約のメリットについて解説します。

一般媒介契約のメリット

主なメリットは、以下のとおりです。

●幅広く買主を探せる
●不動産会社同士の競争が活発になり早期の売却が見込める

メリットの一つは、幅広く買主を探せることです。
先述のとおり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができるため、依頼数に制限はありません。
そのため、さまざまなエリアから購入希望者を探すことができます。
また、不動産会社同士の競争が活発になり早期の売却が見込めることも、メリットの一つです。
不動産会社にとっての報酬である仲介手数料は、成約に至らないと発生することはありません。
そのため不動産会社間の成約競争の結果、売却活動に熱が入り、早く売れる場合があります。

レインズへの登録義務がない

ほかの媒介契約との違いは、レインズへの登録義務がないことです。
レインズとは指定流通機構が運営している、不動産情報ネットワークシステムのことです。
レインズに土地や建物の情報を掲載することによって、全国の不動産会社と情報を共有することができます。
スピーディーに購入希望者を見つけられるのが、レインズのメリットです。
一般媒介契約の場合、レインズへの登録をする義務はありません。
また、売主に対する販売状況の報告も、義務付けられていません。
進捗状況がわかりにくいことが、デメリットとなるでしょう。

専任媒介契約のメリット

主なメリットは、下記のとおりです。

●不動産会社が積極的に動きやすい
●より良い条件の買主と取引できる

まず、不動産会社が積極的に売却活動をすることが期待できる点がメリットです。
1社にしか仲介を依頼できないため、その不動産会社は、成約に至れば仲介手数料を得ることができます。
さらに、自己発見取引ができるため、より良い条件の買主と取引できるのもメリットです。

進捗状況を把握しやすい

専任媒介契約の場合、レインズへの登録と販売状況の報告が義務となります。
契約の締結から7日以内にレインズへ登録し、売主への報告は14日に1回以上です。
販売状況報告が2週間に1回以上なので進捗状況を把握しやすいことが、大きなメリットといえるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

主なメリットは、下記のとおりです。

●不動産会社が積極的に動きやすい
●進捗状況をより把握しやすい

専任媒介契約と同様、不動産会社が積極的に動きやすいことがメリットです。
自己発見取引が不可となるので、不動産会社は売却活動を積極的におこなえば報酬を手に入れることができます。
また、レインズへの登録も義務、契約の締結から5日以内の登録が必要です。
さらに、売主への販売状況の報告は7日に1回以上となります。
どの媒介契約よりも進捗状況をより把握しやすいことが、メリットです。

不動産売却における媒介契約の注意点

最後に、媒介契約の注意点について解説します。

内見がバッティングする場合がある

注意点としてまず挙げられるのが、内見がバッティングする可能性があることです。
複数の不動産会社に依頼する場合、同じ日に内見の予約が入ることがあります。
同じタイミングで複数の内見者がいる場合、落ち着いて室内を見ることができません。
1社以上に仲介を依頼すると幅広く買主を探せるものの、内見のスケジュール調整が必須となるのが注意点です。

広告の内容が異なってしまう可能性がある

広告の内容が異なってしまう可能性があることも、注意点の一つです。
複数社に依頼すると、その分、物件の広告も複数社へ渡すことになります。
もし売却価格を値下げした場合は、そのことを不動産会社に伝えなくてはなりません。
しかし、複数社のうち1社でも連絡が漏れてしまうと、広告の内容が異なってしまい、混乱を招く恐れがあります。
売却内容に変更があったときは、仲介を依頼しているすべての不動産会社に連絡漏れがないよう注意が必要です。

依頼先は多ければ良いということではない

依頼先は多ければ良いということではないことも、注意点の一つです。
依頼先が多いと、その分売主の手間が増えることになります。
そのため、不動産会社は3社ほどに絞って、契約するのがおすすめです。

よりスピーディーに売りたい場合の注意点

早期の成約を目指したいのであれば、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。
レインズへの登録義務が生じることや、不動産会社が積極的になりやすいといったメリットがあるからです。
伝達事項があったり、進捗状況が気になったりしたとき、手間がかかりにくいこともメリットとなります。

まとめ

媒介契約とは仲介を依頼する不動産会社と、売主とのあいだで結ぶ契約で、どのような条件で仲介業務をおこなうか、売却できたときの報酬（仲介手数料）はいくらかといったことを取りまとめます。
レインズへの登録義務や自己発見取引の可否などを含め、3種類それぞれにメリットとデメリットがあります。
よりスピーディーに売却したい場合は、専任系を選ぶのがおすすめです。