不動産売却でかかる税金とは？種類や節税のポイントも解説

不動産売却では「いくらで売れるのか？」ということに着目しがちです。
しかし、売ったあとにかかる税金についても理解を深めておく必要があります。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や、節税のポイントについて解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類

まずは、不動産売却でかかる税金の種類について解説します。

印紙税

不動産売却でかかる税金の種類の1つとしてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書を作成するさいに課せられる税金です。
不動産売却では、買主と売買契約を締結するので、契約金額に応じた金額の印紙税を契約書に貼り付け納めなくてはなりません。
印紙税の金額は、契約金額によって下記のとおり異なります。

●契約金額500万円～1,000万円以下：1万円（5,000円）
●契約金額1,000万円～5,000万円以下：2万円（1万円）
●契約金額5,000万円～1億円以下：6万円（3万円）
●契約金額1億円～5億円以下：10万円（6万円）

カッコ内は、軽減税率が適用されたあとの金額です。
平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書は、印紙税の軽減措置が適用されます。

登録免許税

不動産売却をするさいには、登録免許税も納める必要があります。
登録免許税とは、不動産登記の際にかかる税金です。
住宅ローンを借り入れしていた場合、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権とは、お金を貸す銀行などの金融機関が、借りる方の家や土地をその借金の担保とするために設定する権利のことです。
この抵当権抹消登記の際に、登録免許税が必要です。
金額は一つの不動産につき1,000円となり、土地と建物の登記が必要な場合は2,000円がかかります。

仲介手数料の消費税

税金の種類として、仲介手数料の消費税も挙げられます。
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料の一つです。
仲介を依頼したあと、成約に至った場合に限り発生する、不動産会社への成功報酬となります。
この仲介手数料には消費税が課税されるため、売主側で支払いが必要です。
仲介手数料の金額は、契約金額によって異なります。
仲介手数料の上限は法律で定められており、一般的には不動産の売却価格によって仲介手数料を計算します。
契約金額が大きいほど、仲介手数料の金額も増え、負担する消費税も増えることになるのです。

譲渡所得税

さらに、譲渡所得税も不動産売却にかかる税金として挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合の所得税と住民税を総称したもので、売却後に発生する税金の種類です。
しかし、印紙税や登録免許税などと違い、土地や建物を売ったからといって必ず支払うものではありません。
納税義務が生じるのは、土地や建物を売って利益が出たときです。
そのため、利益が出なかったり赤字になったりした場合、払う必要はありません。

不動産売却でかかる税金の一つ譲渡所得税の計算方法

続いて、不動産売却でかかる税金の一つ、譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得を計算する

まずは、譲渡所得を計算することから始めます。
譲渡所得とは、土地や建物を売ったことによって得られた、利益のことです。
譲渡所得は、下記の計算方法で算出します。
不動産の譲渡価格（売却金額）-（取得費+売却費用）
不動産売却で得た収入を譲渡価格とします。
そこから取得費と売却費用を差し引いたものが、譲渡所得となります。
取得費とは、売りたい土地や建物を購入したときにかかった費用です。
建物の建築費用や土地の購入費用、仲介手数料や印紙税、登録免許税などが該当します。
売却費用とは、不動産の売却時にかかった費用です。
印紙税や仲介手数料、建物の解体費用や入居者がいる家を売ったときの立退料などが当てはまります。
この計算方法で算出された譲渡所得に対し、譲渡所得税がかかる仕組みです。
「譲渡所得=買主から支払われたお金」ではないことに、注意なさってください。

税率をかける

譲渡所得が計算後、所有期間に応じた税率をかけることによって、譲渡所得税の金額がわかります。
所有期間に応じた税率は、下記のとおりです。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を経過する前に売ると、短期譲渡所得の税率が適用されます。
一方、5年超えのタイミングで売る場合、長期譲渡所得の税率が適用され、譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。

建物部分は減価償却をおこなう

譲渡所得税を計算するとき、忘れがちなのが建物部分の減価償却です。
建物は築年数の経過によって、経年劣化していきます。
そのため、購入時に支払った金額を、そのまま取得費として用いることができません。
減価償却によって資産価値が減った分を、取得費として計上します。
減価償却費の計算方法は、下記のとおりです。
購入金額×償却率×0.9×経過年数
償却率は、建物の構造によって異なります。
木造の場合は0.031、鉄筋コンクリート造の場合は0.015です。

不動産売却でかかる税金を節税するコツ

最後に、不動産売却でかかる税金を、節税するコツについて解説します。

購入額がわかる書類を多く揃える

節税するためのコツとしてまず挙げられるのが、購入額がわかる書類を多く揃えることです。
先述のとおり、譲渡所得税は譲渡所得をもとに計算されます。
そのため節税するためには、譲渡所得を少なくして課税額を少なくすることがポイントです。
少なくするための方法として、取得費を多く計上することが挙げられます。
取得費に該当するものはさまざまですが、そのなかでも大きな割合を占めるのが、建物の建築費用や購入費用です。
それらの書類を多く準備し、取得費として計上することによって、譲渡所得を小さくできます。
その結果、節税につなげることができます。

売るタイミングを考える

売るタイミングを考えることも、節税のコツの一つです。
先述のとおり、譲渡所得税は、所有期間に応じた税率をかけて計算します。
取得したあと、どのタイミングで売るかによって、適用できる税率が異なります。
5年以下と5年超えでは、2倍近く税率が変わってくるでしょう。
節税を意識するのであれば、売るタイミングにも注意したいところです。

特例や控除を活用する

節税のポイントとして、特例や控除を活用することも挙げられます。
代表的なものが、3,000万円の特別控除です。
条件を満たすことによって、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
3,000万円の特別控除は、マイホームを売ったり相続した家を売ったりしたときに利用するケースが多いです。
一定の要件に該当する必要があるものの、利用できる方が多く税金を抑える効果がとても高いため、ぜひ活用することを検討なさってください。
また、所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、税率を低くできる特例があります。
売却した年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超える場合が対象です。
同じ特例を前年および前々年に受けていないこと、ほかの特例を受けていないことなどが条件となります。
売主と買主が親子や夫婦など、特別の関係がある場合は、適用の対象外です。
なお、先述した3,000万円の特別控除と、併用できるので、うまく活用できれば効率良く節税につなげることができます。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登録免許税、仲介手数料に対する消費税など、さまざまな種類の税金を支払う必要があります。
譲渡所得が発生した場合は、その金額に応じた譲渡所得税の支払いが必要です。
節税につなげるためには、購入額がわかる書類を多く揃えたり売るタイミングを考えたり、特例や控除を利用したりといったことが挙げられます。