不動産売却の必要書類とは？シーン別に解説

不動産売却では、さまざまな手続きに追われるなかで、必要書類も揃えなければなりません。
必要なときにすぐに提出できるよう、早めに準備しておくのがおすすめです。
では、どのような書類を揃えれば良いのでしょうか。
今回は不動産売却の必要書類を、売却前・契約締結・決済時それぞれ解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却前に準備すべき必要書類

まずは、不動産の売却を不動産会社に依頼する前に準備すべき、必要書類について解説します。

間取り図、測量図

売却前の必要書類としてまず挙げられるのが、間取り図、測量図です。
間取り図とは、建物の図面のことで、リビングや寝室の位置、水回りがどこに配置されているかなどを確認できます。
間取り図からは、方角や部屋の畳数なども把握することが可能です。
方角や部屋の広さなどは、査定に影響するポイントなので、売却前にぜひ揃えておきたい必要書類といえます。
また、測量図も売却前に準備しておきます。
測量図とは、土地の面積や形状、境界の位置などが把握できる図面のことです。
確定測量図や地積測量図などの種類があり、効力や目的がそれぞれ異なります。
一戸建ての売却で、隣地の境界がわからない場合は、確定測量図が必要になるでしょう。
なお、測量図は法務局で入手することができます。

検査済証

検査済証は不動産売却前の必要書類です。
一戸建ての売買の際に必要となります。
検査済証は、建築基準法等の法令に適合している建物であることを証明するものです。
不動産の購入時や建築時に取得するもので、紛失してしまった場合の再発行はできません。
もし紛失している場合は、明石市や神戸市などの市役所から、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらってください。
建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書が、検査済証の代わりに提出できます。

売買契約書

不動産売却前の必要書類として、売買契約書も挙げられます。
売買契約書は、不動産購入時に、以前の売主とのあいだで交わした契約書です。
契約日や引き渡し日、売買代金の金額や手付金の金額、物件の状況や付帯する特約についての記載があります。
以前の売買契約書が必要な理由は、譲渡所得の計算時に重要な書類となるからです。
譲渡所得とは不動産売却で得た利益のことで、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
税負担を抑えるためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
譲渡所得を圧縮するためには、購入時にかかった費用（取得費）を正確に把握し、計上する必要があります。
取得費には不動産の建築費用や購入費用も含まれるため、いくらで購入した不動産なのかを、売買契約書にて証明することができます。

重要事項説明書

重要事項説明書も、売却前の必要書類の一つです。
重要事項説明書には、物件の内容や取引条件、告知事項など、売買契約に必要な情報が記載されています。
私道負担についてや下水処理場などの嫌悪施設の有無、ガスや電気の供給状況、損害賠償や違約金についてなどの内容です。
次に住む人に引き継がれる内容も含まれるため、売却前に準備しておきます。

不動産売却における契約締結時の必要書類

続いて、不動産売却における、契約締結時の必要書類について解説します。

権利証または登記識別情報

契約締結時には、権利証または登記識別情報が必要となります。
権利証や登記識別情報は、不動産の所有者を証明するものです。
建物を新築したときの登記手続きによって、法務局から交付されます。
現在は登記済証の代わりに、12桁の英数字が記載された登記識別情報通知が発行されています。
不動産の所有者が登記上の人物と異なったり、本人であることが確認できなかったりする場合、土地や建物を売ることができません。
契約締結時には、売主本人であることを、権利証または登記識別情報で証明する必要があります。
権利証または登記識別情報を紛失してしまっている場合、再発行ができません。
もし無くしてしまった場合は、契約締結前に登記所への申請が必要です。
事前通知手続きをおこなったり、司法書士や弁護士などに依頼して本人確認情報を作成したりすると、本人だと証明することができます。

建築確認済証

建築確認済証も、契約締結時の必要書類の一つとなります。
着工する前の建築計画が、建築基準法や関連法令に適合していることを証明する書類です。
紛失してしまった場合の再発行はできないため、市役所から、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を取得します。

本人確認書類

契約締結時には、本人確認書類も必要です。
運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど、顔写真付きの身分証明書を用意します。
不動産売却では、売主の身分を買主に確認してもらう必要があります。
もし本人確認ができない場合、騙されたりトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
売主と買主、お互いの身分を証明したうえで、安心して取引するために本人確認が必要となります。

印鑑証明書

契約締結時には、印鑑証明書も準備します。
印鑑証明書とは、官公庁に登録してある印鑑の証明書のことです。
売買契約書に捺印した印鑑が、実印であることを確認するために必要となります。
土地や建物が共有名義になっている場合は、名義人全員分の印鑑証明書を準備なさってください。

不動産売却における決済時の必要書類

最後に、不動産売却における、決済時の必要書類について解説します。

固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書

決済時の必要書類としてまず挙げられるのが、固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書です。
固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書は、固定資産税の確認や、移転登記の際の登録免許税の算出時に利用します。
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課税される税金です。
しかし、1月1日以降に売買された場合、支払い済みの税金の精算処理がおこなわれます。
そのため、取得する時期によっては売主に一部が返金されることになるでしょう。
また、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書は、物件の価格設定をおこなうときにも役立ちます。

抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記に必要な書類も、決済のタイミングで準備します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンが残る土地や建物を売るときに必要な手続きです。
住宅ローンが残っている状態では、土地や建物を売ることができません。
売却するためには、決済までに不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が土地や建物を担保に設定する権利です。
万が一返済が滞ったり不可となったりしたとき、抵当権を行使して不動産を強制的に売却します。
売却したお金で、貸したお金の回収を試みるという仕組みです。
抵当権を抹消するための条件は、住宅ローンの完済であるため、決済時には完済している必要があります。
なお、この書類は住宅ローンを利用している金融機関から、入手することが可能です。

まとめ

不動産売却前の必要書類は、測量図や間取り図、売買契約書や建築確認済証などがあります。
契約締結時には本人確認書類や印鑑証明書、権利証または登記識別情報などが必要です。
決済時には、固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書、抵当権抹消登記に必要な書類などを準備なさってください。