土地の分筆費用は？ケース別の負担者についても解説

相続した土地や広い敷地の一部だけを売却したいけれど、分筆にかかる費用や手続きが分からずにお困りではありませんか。
専門家への依頼費用や税金などさまざまな出費がある上に、手続きの流れも複雑でわかりにくく、最終的に費用を誰が負担すべきか判断に迷ってしまいますよね。
本記事では、土地の分筆にかかる費用の相場や内訳をはじめ、専門家への依頼から登記完了までの流れ、ケース別の費用負担者について解説します。
ご自身の不動産を好条件で売却するために、分筆に関する疑問をしっかりと解消してスムーズに準備を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地の分筆にかかる費用の相場と内訳

土地の分筆をおこなう際の費用には、主に土地家屋調査士への報酬や登録免許税などがあります。
まずは、分筆にかかる費用の全体像と具体的な内訳について解説していきます。

調査士への報酬相場

分筆費用の中心は、測量や登記手続きを担う土地家屋調査士への報酬で、一般的には30万円から80万円程度が目安です。
境界が確定済みなら30万円から40万円ほどに収まる場合があり、作業量も抑えられるでしょう。
一方、民有地との境界確認が必要なら50万円から60万円程度、官有地に接していれば60万円から80万円以上になることもあります。
また、広い土地や傾斜地、不整形地では測量点や作業日数が増えやすい点にも注意が必要です。
草木や障害物も作業量を左右するため、見積もり前に状態を伝えると安心でしょう。
依頼時には境界状況を共有し、報酬の根拠を確認することが大切です。

登録免許税の計算方法

分筆登記を法務局へ申請する際には登録免許税が必要で、税額は分筆後の土地1筆につき1000円です。
たとえば、1筆を2筆に分ける場合は2000円、3筆なら3000円となるため、計算方法は比較的シンプルでしょう。
この税額は土地の面積や固定資産税評価額ではなく、分筆後にできる筆数によって決まります。
また、登録免許税は原則として現金で納付しますが、税額が3万円以下の場合は収入印紙で納付することも可能です。
土地家屋調査士へ依頼している場合は、登録免許税を実費として報酬と一緒に精算することが多いでしょう。
見積もり書では報酬とは別項目になっているかしっかり確認しておくと、総額を把握しやすくなります。

書類取得などの実費

土地家屋調査士への報酬や登録免許税のほかにも、分筆では書類取得費や境界標の設置費などの実費が発生します。
登記事項証明書や公図などは1通数百円程度で、必要な資料が増えるほど合計額も大きくなるでしょう。
また、隣接地が多い場合は所有者確認に必要な資料も増え、数千円から数万円ほどかかるケースがあります。
境界標を新設するときは、コンクリート杭や金属標などの種類に応じて1か所数千円から1万円程度が目安です。
さらに、境界立ち会いの際に粗品代などが必要になる場合もあります。
そのため、見積もりでは調査士報酬と実費を分け、何にいくら必要なのか確認すると安心でしょう。

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依頼から登記完了までの土地を分筆する流れ

前章では分筆にかかる費用について述べましたが、実際にどのような手順で進むのか気になりますよね。
ここでは、土地を分筆する際の具体的な手続きの流れについて解説します。

事前調査と現地測量

土地を分筆するときは、まず土地家屋調査士へ希望する分け方を伝え、委任状を交わして正式に依頼します。
依頼後は法務局で登記事項証明書や公図などを取得し、過去の測量状況や登記内容を確認する流れです。
また、道路境界確定図などが残っていないか、行政機関でも資料を調べていきます。
資料がそろったら現地測量をおこない、公的な図面と現在の土地の状態に違いがないか確かめることになるでしょう。
そして、調査結果をもとに境界の位置を検討し、立ち会い時に説明できる根拠を整理します。
この準備を丁寧に進めることで、境界確認やその後の分筆手続きを円滑につなげやすいでしょう。

境界立ち会いと確定

現況測量が終わったら、土地家屋調査士が隣接地の所有者へ連絡し、境界立ち会いをおこないます。
道路や水路などの官有地に接している場合は、その土地を管理する国・都道府県・市区町村などの担当者との境界確認が必要になるでしょう。
当日は公図や境界標を根拠として示しながら、調査士が境界線の考え方を関係者へ説明します。
そして、全員の合意が得られた位置には必要に応じて境界標を設置し、位置を明確にできるでしょう。
また、境界確認書へ署名や押印をおこない、合意した内容を書面として残すことも大切です。
こうして土地全体の外周が確定すると、正確な面積を算出し、分筆線を決める段階へ進めるようになります。

分筆登記の申請と完了

境界が確定したら、依頼者の希望を踏まえて分筆線を決め、土地の形状や関係する法規も確認しながら最終案を整えます。
分け方が決まった後は境界点へ標識を設置し、測量結果を反映した申請書類を法務局へ提出する流れです。
法務局では登記官が書類を審査し、内容によっては現地確認がおこなわれる場合もあるでしょう。
そして、不備がなければ、おおむね1週間から2週間程度で分筆登記が完了します。
登記後は分けた土地ごとに地番が定められて独立した登記記録が作られ、登記完了証などを受け取ることが可能です。
最後に図面や境界確認書などの成果簿を受領すれば、一連の分筆手続きは終了となります。

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ケース別に見る分筆費用の負担者

ここまで手続きの流れを解説しましたが、その費用を最終的に誰が支払うのかもおさえておきましょう。
最後に、分筆費用の負担者について、いくつかの状況別に分けた考え方をわかりやすく解説していきます。

相続で分筆する場合

相続した土地を複数の相続人で分ける場合は、相続人全員で分筆費用を負担する形が基本です。
分筆前の土地は共有財産であり、測量や登記費用も財産を分けるための必要経費と考えられるでしょう。
ただし、負担割合に一律の決まりはなく、相続人全員が合意すれば遺産分割協議で調整できます。
たとえば、取得する土地の広さや価値に応じて負担額を変えたり、遺産の預貯金から支払ったりする方法もあります。
そのため、誰がいくら負担するのかを事前に話し合い、相続人同士で認識をそろえておくことが大切です。
最終的な負担方法は遺産分割協議書に明記しておくと、手続きを進めやすくなるでしょう。

売主の意向による売却

広い土地の一部だけを売りたいなど、売主側の意向で分筆する場合は、売主が費用を負担するのが一般的です。
土地の一部を独立した不動産として売却するには、分筆登記をおこない、新しい登記記録を作る必要があります。
つまり、境界確定測量や境界標の設置は、売却する土地を引き渡せる状態に整える準備といえるでしょう。
また、売却前に分筆を済ませるほか、未分筆のまま契約し、引渡しまでに完了させる特約を設ける場合もあります。
その場合でも、売主の希望で切り売りするなら、必要な費用を売主が負担する形が基本です。
契約前には分筆時期や費用負担を確認し、条件を明確にしておくと安心でしょう。

買主からの要望の場合

買主から土地の一部を譲ってほしいと要望され、それをきっかけに分筆するケースもあります。
売主に切り売りの予定がなく、買主の希望を実現するための分筆なら、買主が費用を負担する考え方が自然でしょう。
ただし、分筆費用の負担割合に法律上の一律の決まりはなく、取引条件や双方の事情を踏まえて調整できます。
また、双方に土地売買のメリットがあるなら、費用を折半する方法を選ぶことも可能です。
そのため、契約前に測量費や登記費用をどちらがどの程度負担するのか話し合っておく必要があります。
合意内容は特約条項などに明記し、後から認識の違いが生じないよう書面で残しておくと安心です。

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まとめ

土地の分筆にかかる費用は、土地家屋調査士への報酬や登録免許税などが主な内訳であり、境界の確定状況や土地の形状などによって総額が変動します。
分筆手続きは土地家屋調査士への依頼から始まり、事前の資料調査や現地測量、隣接地の所有者との境界立ち会いを経て分筆登記の申請へと進みます。
分筆費用の負担者は相続や売買などの状況によって異なるため、後々のトラブルを防ぐためにも事前に関係者でしっかりと話し合い、合意した内容を書面に残しておくべきでしょう。