不動産の売却で契約不適合責任？未然にトラブルを防ぐ方法も解説

これから不動産を売却しようと準備を進める中で、「引渡し後に建物の不具合が見つかってトラブルになったらどうしよう」と不安に感じていませんか。
売却後の不具合に関するルールを知らないまま手続きを進めてしまうと、買主から思わぬ損害賠償や契約解除を求められ、大きな損失を被る恐れがあります。
本記事では、不動産売却における契約不適合責任の基礎知識をはじめ、買主に認められている権利の内容や、事前のインスペクションを活用してリスクを最小化する方法について解説します。
これから不動産の売却を控えており、引渡し後のトラブルを未然に防いで安心できる取引を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

契約不適合責任とは？

不動産売却を成功させるには、まず契約不適合責任という重要なルールをおさえる必要があります。
まずは、不動産売却における契約不適合責任の基礎知識と、トラブル事例について解説していきます。

契約不適合責任の定義

契約不適合責任とは、引渡した不動産の種類や品質、数量などが、売買契約で取り決めた内容と一致しない場合に売主が負う責任です。
2020年4月の改正民法施行で導入され、現在は「物件に欠陥があるか」だけでなく、「契約で約束した状態か」が判断の中心となります。
そのため、設備を使用できると説明していたのに、引渡し時に漏水している場合などは、契約内容との違いが問題になるでしょう。
また、売買契約書だけでなく、告知書や付帯設備表の記載も重要な確認材料となります。
売却前には実際の状態と各書類の内容を照らし合わせ、不一致がないよう不動産会社と確認しておくことが大切です。

発覚しやすい不具合例

引渡し後に発覚しやすい不具合には、雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れ、建物の傾きなどがあります。
こうした問題は経年劣化だけでなく、過去の災害や修繕履歴、空き家期間中の管理状況などが影響している場合もあるでしょう。
また、土地では地中に古い基礎や浄化槽が残っている、過去の利用状況によって土壌汚染が判明するといったケースも考えられます。
さらに、契約上の面積と実測面積が異なると、数量に関する契約不適合として確認が必要になる場合も少なくありません。
近隣騒音や建て替え制限なども含め、告知すべき事項は不動産会社と整理し、契約前に正確に伝えておくことが重要です。

瑕疵担保責任との違い

旧制度の瑕疵担保責任では、通常の注意では発見できない「隠れた瑕疵」が主な対象でしたが、現在は契約内容との一致が重視されます。
たとえば、雨漏りの場所や状態を事前に契約書へ明記し、その状態で引渡すことに買主が合意していれば、原則として契約不適合には当たりません。
一方で、売主が知らなかった不具合でも、約束した状態と異なれば責任が生じる可能性があるでしょう。
また、買主の権利には損害賠償や契約解除にくわえ、追完請求と代金減額請求も明文化されています。
売却前に物件状態を詳しく整理し、どこまでを契約条件とするか不動産会社とあらかじめ明確にしておくことが大切です。

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契約不適合責任で買主の権利となる4つの請求

前章では契約不適合責任の基礎知識やトラブル事例について述べましたが、具体的に相手からどのような請求を受けるのか気になりますよね。
ここでは、契約不適合責任で買主に認められる請求や、契約解除などの権利について解説します。

認められる4つの権利

買主に認められる主な権利は、追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求の4つです。
追完請求では、雨漏りなどの不具合について、契約で約束した状態になるよう修理や補修を求められます。
また、相当の期間を定めて追完を求めても対応されない場合などには、不具合の程度に応じて代金減額請求が認められるケースもあるでしょう。
契約解除は不適合が軽微でない場合などに検討され、解除時には受け取った代金を返還する必要があります。
損害賠償請求は売主に故意や過失などがある場合に認められるため、それぞれの要件を契約内容と十分に照らして事前にしっかり確認しておくことが大切です。

権利行使の流れと期限

買主が不具合を見つけた場合は、写真や調査報告書などをそろえて売主へ通知し、不動産会社を交えて事実関係を確認します。
種類や品質に関する契約不適合は、原則として買主がその事実を知った時から1年以内の通知が必要です。
ただし、引渡し時に売主が不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この通知期間の制限が適用されません。
さらに、権利の消滅時効は、行使できると知った時から5年、または行使できる時から10年が基本となります。
個人間売買では通知期間を短縮する特約が設けられることもあるため、契約前に不動産会社と内容を確認しておくことが大切です。

売主の対応策と交渉術

買主から通知を受けたら、まず不具合の発生時期や原因を確認し、引渡し時の状態が契約内容と一致していたかを整理します。
あわせて、契約書の特約や通知期間、修繕履歴、写真などを見直し、売主が対応すべき範囲を明確にしていきましょう。
また、協議は仲介した不動産会社と連携し、回答内容や合意事項をメールなどの記録に残しておくと安心です。
雨漏りや構造部分の判断が難しい場合は、建築士などへ調査を依頼し、必要な修理範囲と費用を確認します。
それでも責任範囲や請求内容で合意できない場合には、資料を整理したうえで早めに弁護士へ相談し、今後の対応方針を検討することが重要です。

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建物状況調査と告知義務で防ぐトラブル

ここまで契約不適合責任によって買主に認められる権利を解説しましたが、売却後のトラブルを未然に防ぐ具体的な対策もおさえておきましょう。
最後に、建物状況調査と告知義務を利用して、契約不適合リスクを最小化する方法について解説していきます。

検査の流れと費用相場

建物状況調査とは、専門講習を修了した建築士が、基礎や屋根、外壁などの状態を目視や計測で確認する検査です。
売主が事業者へ申し込み、平面図などの必要書類を提出すると、日程調整後に現地調査がおこなわれます。
所要時間は一戸建てで約2時間から3時間、マンションで約1時間から2時間が目安となるでしょう。
また、報告書は調査後おおむね1週間程度で作成され、費用はマンションで約4万円から5万円、一戸建てで約5万円から7万円が一般的です。
床下など通常の範囲を超える詳しい調査は追加費用がかかる場合もあるため、事前に検査範囲と見積もりまで必ず確認しておくと安心でしょう。

検査結果の活用と手順

調査結果を受け取ったら、不具合の場所や程度を不動産会社と共有し、修繕してから売るか、現状のまま契約に反映するかを検討します。
修繕する場合は、工事内容や実施時期がわかる書類と写真を残し、調査報告書とあわせて買主へ提示すると状況を伝えやすいでしょう。
一方、現状で引渡す場合は、不具合の内容や修繕負担の考え方を売買契約書などへ具体的に記載することが重要です。
また、必要な工事費を踏まえて価格を設定すれば、買主も購入後の負担を見込みやすくなります。
調査報告書、告知書、付帯設備表の内容をそろえ、契約条件との認識差を減らしておくことがトラブル予防につながるでしょう。

告知義務による防止策

告知では、把握している雨漏りや設備不具合だけでなく、近隣騒音や建て替え制限など、購入判断に影響する事情も整理して伝えます。
過去の事案など告知すべきか迷う内容については、不動産会社へ相談し、確認できた事実を告知書へ記載することが大切です。
また、雨漏りであれば発生時期や修繕時期、その後の状況まで具体的に示すと、買主との認識を合わせやすくなります。
たとえ修繕済みでも、過去の不具合を伝えず再発した場合には、契約不適合として問題になる可能性があるでしょう。
そのため、売却準備の段階から修繕履歴や設備状況を洗い出し、不明点を確認したうえで書面に残しておくことが重要です。

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まとめ

契約不適合責任とは、引渡した不動産の種類や品質が契約内容と異なる場合に売主が負う責任であり、物件の状態を契約書などで明確にしておくことが重要です。
万が一不具合が発覚した際、買主は原則1年以内に通知をおこなうことで、修理を求める追完請求や代金減額請求、契約解除や損害賠償請求といった4つの権利を行使できます。
売却前に専門家による建物状況調査を実施し、修繕履歴などの告知義務を正確に果たすことで、将来のトラブルや契約不適合リスクを最小限に防げるでしょう。