土地を半分にして売る際の手順は？税金についても解説

親から相続した広い土地や、自宅の敷地を持て余しており、半分だけ売却して現金化できないかとお悩みではありませんか。
土地の一部だけを手放すには分筆という法的な手続きが必要ですが、測量や登記など専門的な工程が多く、どのように進めればよいのか不安に感じてしまいますよね。
本記事では、土地を半分に分筆して売却するまでの具体的な流れや、必要となる費用の内訳、そして事前に知っておくべき重要な注意点について解説します。
残る土地の価値を守りながら、不要な部分だけを賢くスムーズに売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

分筆から売却までの流れ

土地を半分にして売るには、主に測量、分筆案の作成、登記申請などの手順があります。
まずは、土地を分筆して売却する一連のステップについて解説していきます。

境界確定測量をおこなう

土地を分筆する際は、土地全体の範囲と隣地との境界を確定させる必要があります。
一般的には土地家屋調査士へ依頼し、公図や登記資料を調べて現地測量をおこなう流れです。
その後、隣地所有者や行政担当者と立ち会い、境界位置について合意を得ましょう。
さらに、境界確認書を交わして境界標を設置し、確定測量図を作成することになります。
日程調整に時間がかかることもあるため、売却時期から逆算して早めに着手すると安心でしょう。

分筆案の検討と決定

境界と土地全体の面積が確定したら、どこに分割線を入れるかを具体的に検討します。
単純に半分にするのではなく、道路への接し方や日当たり、駐車場の配置も確認することが大切です。
また、電気や水道などを引き込みやすいかどうかも、使い勝手を左右します。
旗竿地や不整形地は評価に影響するため、不動産会社や土地家屋調査士と相談するとよいでしょう。
そして、法規制と市場性を踏まえて案を決め、地積測量図の作成へ進みます。

法務局へ分筆登記申請

分筆案と測量図面が整ったら、管轄の法務局へ分筆登記を申請する必要があります。
通常は土地家屋調査士が代理し、登記申請書や境界確認書、地積測量図などを準備する流れです。
その後、登記官が内容を審査し、不備がなければ1週間から2週間ほどで完了するでしょう。
これにより、分筆した土地には新しい地番が付き、それぞれ独立した不動産となります。
なお、分筆登記の完了後に受け取った書類は、大切に保管しておきましょう。

売却活動と売買の契約

分筆登記が完了したら、売却する土地について不動産会社へ査定を依頼します。
査定額だけでなく、販売方法や担当者の対応も比較し、ご自身に合った会社を選ぶことが大切です。
その後、媒介契約を結び、不動産情報サイトなどを活用して購入希望者を募ります。
そして、条件がまとまれば重要事項説明を経て売買契約を締結し、決済や所有権移転登記へ進む流れです。
最後に代金を受け取り、土地を引き渡せば、売却手続きは完了となるでしょう。

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土地を半分にして売る際にかかる主な費用の内訳

前章では、分筆から売却までの流れについて述べましたが、実際にどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。
ここでは、分筆および売却時に発生する主な費用について、解説します。

測量と登記の依頼費用

境界確定測量や分筆登記は専門知識が必要なため、土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。
境界確定測量は30万円から80万円程度、分筆登記は5万円から15万円程度が目安です。
ただし、土地の広さや形状、境界状況によって、実際の金額は変わるでしょう。
また、測量図の作成や境界標の設置が含まれる場合もあり、分筆数が増えると費用も増えやすくなります。
そのため、依頼前に見積書を確認し、作業範囲と費用の内訳を把握しておくと安心です。

分筆時の登録免許税

分筆登記を申請するときは、法務局へ納める登録免許税も必要になります。
税額は分筆後の土地1筆につき1000円で、筆とは登記上で土地を数える単位のことです。
たとえば、1筆を2筆に分ける場合は2000円、3筆なら3000円となります。
一般的には収入印紙で納付しますが、土地家屋調査士へ依頼する場合は実費として預ける形になるでしょう。
なお、専門家への報酬とは別にかかるため、分筆費用の一部として見込んでおくと安心です。

仲介手数料と印紙税

土地の売却を不動産会社へ仲介依頼し、成約した場合は仲介手数料が発生します。
売買価格が800万円を超える場合、上限は売買価格の3%に6万円と消費税をくわえた金額となりますが、800万円以下の場合、特例により仲介手数料の上限が33万円（税込）となることがあります。
たとえば2000万円で売却した場合、上限は72万6000円となるため、資金計画へ入れておきましょう。
また、売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかり、収入印紙で納税します。
軽減措置で税額が変わるため、契約時点の金額を不動産会社へ確認すると安心でしょう。

売却益の譲渡所得税

土地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に所得税や住民税などが課されます。
譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、利益がなければ原則として課税されません。
なお、測量費や登記費、仲介手数料を譲渡費用に含められるため、領収書は保管しておきましょう。
また、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で異なり、5年以下は39.63%、5年超は20.315%となります。
相続した土地は所有期間を引き継げるため、特例も含め専門家へ確認すると安心です。

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土地を半分にして売却する前に確認すべき注意点

ここまで、手続きの流れや費用を解説しましたが、土地を分割する際には法的な規制や税金面でのリスクもおさえておきましょう。
最後に、土地を半分に分筆して売却する際の重要な注意点について、詳しく解説していきます。

建築基準法の接道義務

都市計画区域などでは、原則として幅4m以上の道路へ2m以上接する必要があります。
そのため、分筆後も売却する土地と残す土地の双方が、接道義務を満たすことが重要です。
また、旗竿地では通路部分の長さに応じて、自治体独自の基準が設けられる場合もあります。
さらに、幅4m未満の道路では、道路中心線から2m後退するセットバックが必要になることもあるでしょう。
建築できるかは売却価格にも関わるため、分筆前に自治体へ確認しておくと安心です。

敷地面積の最低限度

地域によっては、敷地面積の最低限度が定められている場合があります。
たとえば最低限度が100㎡なら、分筆後に100㎡未満の土地へ新築できない可能性があるでしょう。
登記上は分けられても、住宅用地として使いにくければ、売却価格や売れやすさに影響します。
また、残す土地が小さくなり、既存建物の建ぺい率や容積率が基準を超えるケースにも注意が必要です。
したがって、分筆前に自治体の窓口で対象地の制限を確認しておくことが大切です。

固定資産税の負担増加

住宅用地には固定資産税の軽減措置があり、住宅1戸につき200㎡までの部分は課税標準額が6分の1になります。
都市計画税も軽減されますが、分筆後に住宅がない土地は非住宅用地となる場合があるでしょう。
もし売却まで時間がかかり、1月1日時点で更地なら、住宅用地の特例が外れる可能性があります。
すると、保有中の税負担が増えることもあるため、分筆と売却の時期には注意が必要です。
そのため、自治体の税務担当窓口へ相談し、課税の扱いを確認すると安心でしょう。

土地形状で評価額低下

土地を面積だけで半分に分けると、不整形地や旗竿地となり、市場評価が下がる可能性があります。
とくに旗竿地は通路部分を使いにくく、周辺の整形地より査定額が低くなることもあるでしょう。
また、間口が狭い土地は工事車両が入りにくく、建築コストの増加が購入判断に影響します。
一方で、売却側だけを整形地にすると、残す土地が使いにくくなる場合もあります。
そのため、専門家へ相談し、双方の価値を保ちやすい分筆案を選ぶことが大切です。

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まとめ

1つの土地を2つに分けて売却するには、まず境界確定測量をおこなって分割案を決定し、法務局での登記申請を経てから売却活動を進めます。
土地を分割して売却する際にかかる費用として、専門家への測量費用や登記費用、登録免許税、不動産会社への仲介手数料や譲渡所得税などが発生します。
土地を分割する前には、接道義務や最低敷地面積などの法規制にくわえ、固定資産税の負担増加や土地の形状による評価額低下のリスクも確認すべきでしょう。