遺産の相続は家のみ？分割方法の注意点についても解説

親から引き継ぐ相続遺産が実家などの持ち家のみで、複数の相続人でどのように分けたらよいかお困りではありませんか。
不動産は現金のように均等に分けることが難しいため、誰が家を相続するかで親族間のトラブルに発展しやすく、解決に向けた話し合いは悩ましい問題ですよね。
本記事では、相続遺産が不動産のみの場合における具体的な遺産分割の方法をはじめ、残された配偶者の生活を守る配偶者居住権との併用、実家を相続する際の注意点について解説します。
大切なご家族との良好な関係を保ちつつ、全員が納得できる形で円滑に相続手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

遺産が家のみの場合の分割方法

相続遺産が家のみの場合の分割方法には主に法定分割や代償分割、換価分割などがあります。
まずは、相続遺産が持ち家などの不動産のみの場合の遺産分割について、解説していきます。

法定分割の基本と仕組み

法定分割は、民法で定められた法定相続分を基準に、家の所有権を相続人ごとの共有持分として取得する方法です。
たとえば配偶者と子ども2人が相続人なら、配偶者は2分の1、子どもはそれぞれ4分の1の権利を持ちます。
そのため、家を売らずに権利を分けられ、代償金を用意しにくい場合でも遺産分割を進めやすいでしょう。
一方、相続後も1つの家を共同所有するため、家全体の売却や建て替えには共有者全員の同意が必要になります。
共有持分を登記して各自の権利を明確にするとともに、将来の利用方法や売却方針まで話し合い、相続後の認識違いを防ぐため、合意内容を書面に残しておくことが大切です。

現金を支払う代償分割

代償分割は、配偶者や同居していた子どもなどが家を単独で相続し、ほかの相続人へ現金を支払って取り分を調整する方法です。
家を取得する方が預貯金などから代償金を用意できれば、不動産を共有せずに相続を進めやすくなります。
ただし、無理なく支払うためには、自己資金や借り入れの見込みを確認し、事前に無理のない資金計画を立てることが重要でしょう。
また、代償金の基準となる家の評価額は、原則として遺産分割時の時価を参考に、相続人全員で合意して決めます。
固定資産税評価額や路線価だけでなく不動産会社の査定も活用し、協議書には必ず代償分割であることと支払額を明記しておくと安心です。

売却して分ける換価分割

換価分割は、相続した家を第三者へ売却して現金化し、その手取り金を相続人で合意した割合に応じて分ける方法です。
まず遺産分割協議で売却方針を決め、相続登記を済ませたうえで、不動産会社へ売却を依頼します。
その後、売却代金から仲介手数料や測量費、税金などを差し引き、残った金額を各相続人へ分配する流れです。
実際の市場価格で現金化できるため、1円単位で分けやすく、誰も家を利用する予定がない場合にも向いているでしょう。
ただし、売却益には譲渡所得税がかかる場合があり、一定の空き家では最高3000万円を控除できる特例もあるため、手取り額と適用条件を確認することが大切です。

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代償分割と配偶者居住権を併用するメリット

前章では、遺産の分割方法について述べましたが、残された家族の住まいをどう確保するかも重要なポイントです。
ここでは、代償分割と配偶者居住権を併用する場合について、解説していきます。

配偶者が住み続けるには

相続後も配偶者が住み慣れた家で暮らすには、住まいも確保しながら、ほかの相続人の取り分とのバランスを考える必要があります。
とくに相続財産の大部分が家の場合、配偶者が完全な所有権を取得すると、受け取る財産が不動産に偏りやすいでしょう。
その結果、預貯金などの生活資金を十分に確保しにくくなるため、住居と手元資金を無理なく両立させる工夫も重要です。
そこで検討できるのが、2020年4月1日に施行された配偶者居住権で、配偶者の居住環境を守るための制度となります。
ただし、利用期間や権利の内容も遺産分割協議で整理し、将来の扱いなども相続人同士で共有しておくことが大切です。

配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権は、1つの不動産が持つ権利を、配偶者が住むための居住権と、建物を持つ所有権に分ける仕組みです。
配偶者は、亡くなった方が所有し自らも暮らしていた家に、終身または定められた期間、無償で住み続けられます。
一方、子どもなどの相続人は、配偶者居住権の負担が付いた所有権を取得し、建物の所有者になる形です。
そのため、配偶者は家賃を負担せず居住を続けられ、ほかの相続人も不動産の所有権を受け取れるでしょう。
さらに、内容も確認して法務局で登記すれば第三者にも権利を主張できますが、配偶者本人のための権利なので、第三者へ自由に譲渡や売却はできない点に注意が必要です。

併用で代償金を抑える

配偶者が家の所有権を単独で相続すると、家の評価額が高いほど、ほかの相続人への代償金も増えやすいです。
そこで、代償分割と配偶者居住権を併用し、配偶者は居住権、子どもなどは負担付きの所有権を取得する方法があります。
配偶者居住権は完全な所有権より評価額が低くなるため、配偶者が取得する財産額を抑え、代償金も減らしやすいでしょう。
その結果、配偶者は生活資金を手元に残しながら、住み慣れた家で暮らし続けることが可能となります。
また、所有権を取得した相続人は居住権終了後に負担のない所有権を持てるため、評価額や存続期間、修繕費の負担方法まで全員で決めておくことが大切です。

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不動産として家を相続する際の重要な注意点

ここまで、遺産分割の仕組みや制度について解説しましたが、未然にトラブルを防ぐためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、家を相続するときの注意点について、解説していきます。

不公平感によるトラブル

遺産が家のみの場合は現金のように1円単位で分けにくいため、相続人ごとに受け取る財産額の差が生じやすくなります。
たとえば1人が実家を単独で相続すると、ほかの相続人が十分な財産を受け取れず、不公平感につながることもあるでしょう。
また、代償金で調整する場合も、家の評価方法によって支払額が変わるため、評価基準で意見が分かれる可能性があります。
家の価値には実勢価格や固定資産税評価額、相続税路線価などがあり、金額が異なる点も重要です。
そのため、不動産会社の査定も参考に評価時点と方法をそろえ、家の利用者も共有したうえで、代償分割や換価分割を含めて丁寧に協議しましょう。

安易な共有名義のリスク

話し合いがまとまらないまま家を共有名義にすると、当面は分けやすくても、将来の売却や活用を進めにくくなる場合があります。
家全体の売却や取り壊し、大規模な改修などをおこなう際は、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、賃貸などの管理には持分価格の過半数の同意が求められ、修繕費や固定資産税の負担方法も決めておかなければなりません。
さらに、共有者が亡くなると持分が配偶者や子どもへ引き継がれ、相続を重ねるほど権利関係が複雑になりやすいでしょう。
そのため、共有する場合は利用目的や費用負担、売却時期などを話し合い、共有状態をどう解消するかまで決めることが大切です。

義務化された相続登記

家を相続したときは、被相続人から相続人へ名義を変更する相続登記を、期限を意識しながら確実に進める必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から、原則3年以内に申請することが求められます。
正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、書類の準備は早めに始めましょう。
また、2024年4月1日以前の相続も対象で、原則2027年3月31日までの申請が必要です。
協議が長引く場合は相続人申告登記で申請義務を果たせますが、遺産分割成立後はその日から3年以内に正式に登記し、最終的な名義を反映させる必要があります。

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まとめ

遺産が家のみの場合の分割方法には、そのまま共有する法定分割、現金を払う代償分割、売却して分ける換価分割の3種類があります。
遺産分割の際に代償分割と配偶者居住権を併用することで、評価額を抑えて代償金を減らし、生活資金を残しながら住み慣れた家で暮らし続けられます。
不公平感によるトラブルや安易な共有名義のリスクを避けるためにも、相続人全員で丁寧に協議し、3年以内に義務化された相続登記を完了させるべきでしょう。