不動産売却の広告について！費用負担の注意点も解説

大切な不動産を売却したいと考えたものの、具体的にどのような広告を出して買主を探せば良いのか、またその費用は誰がどのように負担するのかと疑問をお持ちではありませんか。
広告の種類や費用の仕組みを正しく理解せずに販売活動を始めると、後から想定外の出費が発生してしまったり、効果的な集客ができず売却期間が長引いてしまったりする恐れがあります。
本記事では、不動産売却において使われる主な広告媒体とその特徴をはじめ、宅建業法に基づく広告費用の負担構造や、売主自身が費用を支払う際の注意点について解説します。
少しでも好条件でスムーズに不動産売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で活用される主な広告の種類

不動産売却で用いられる広告には、主に紙媒体やインターネット媒体などの種類があります。
まずは、不動産売却に使われる主な広告媒体とそれぞれの特徴について解説します。

チラシ・新聞広告の特徴

新聞折込広告は、新聞を定期購読する中高年層やファミリー層へ届きやすく、売却物件の周辺へ地域を絞って知らせたい場合に向いているでしょう。
一方、各戸へ直接投函するポスティングなら、配布条件を確認しつつ、新聞を読まない若年層や単身者にも情報を届けられます。
売主が特別に依頼する場合、制作・印刷費は1枚約3円～5円、配布費は約3円～8円が実費の目安です。
また、家族で住まいを検討しやすい週末に合わせ、金曜の夕刊や土曜の朝刊へ折り込む方法も選ばれています。
ただし、反響率は低いこともあるため、専用の電話番号や二次元コードを使い、地域や内容ごとの効果を比較することが大切です。

レインズ掲載の集客効果

レインズは、不動産会社同士が売却物件の情報を共有する仕組みで、正式には不動産流通標準情報システムと呼ばれます。
専属専任媒介契約では契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約では7日以内に登録することが定められていますが、不動産会社の休業日やレインズの休止日は期間に含まれません。
一方、一般媒介契約は登録が任意となるため、広く情報を届けたい場合は依頼先へ掲載方針を確認しましょう。
登録後は全国の加盟不動産会社が検索でき、各社の購入希望者へ紹介される可能性が高まり、元付けの不動産会社の承諾を得た他社によって、情報サイトへ掲載される場合もあります。
さらに、売主には登録証明書が交付され、専用画面で公開状況や購入申し込みの有無を確認できるため、販売活動の透明性も保ちやすくなるでしょう。

現地看板の役割とルール

現地看板は、物件の近くを通る方へ売却中であることを直接知らせられ、同じ学区や近隣で住まいを探す層への訴求に役立つでしょう。
ただし、設置場所は屋外広告物法や自治体の条例を確認し、売却物件の敷地内や外壁面など適切な位置を選ぶ必要があります。
電柱やガードレールへ無断で取り付けることは認められないため、法令だけでなく周辺の景観にも配慮しなければなりません。
また、看板には不動産会社の商号や免許証番号、取引態様、連絡先などを正確かつ見やすく表示することが求められます。
売買契約の成立後は速やかに撤去し、居住中や空き家の場合は、防犯面も踏まえて設置場所と期間を不動産会社へ相談しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類とは？シーン別に解説

不動産売却にかかる広告費用の仕組み

前章では主な広告媒体の種類について述べましたが、その費用がどうなるか気になりますよね。
ここでは、広告費用の負担構造と宅建業法における位置づけについて解説します。

販売活動費の内訳と違い

販売活動費には、レインズへの登録や不動産情報サイトへの掲載、チラシ制作のほか、見学会の設営費や案内時の交通費などが含まれます。
通常の売却活動に必要な費用は不動産会社が負担し、成約時に受け取る仲介手数料から賄う仕組みです。
具体的な内容は物件や地域で異なりますが、自社サイトへの掲載、既存顧客への紹介、電話や郵便による案内も一般的な活動にあたるでしょう。
一方、一般媒介契約では複数社へ依頼できるため、各社の購入希望者への紹介など、効率を意識した販売が中心になります。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は依頼先が1社に限られ、広告計画をまとめやすいうえ、定期的な活動報告で反響も確認できます。

査定料が無料になる理由

不動産会社の机上査定や訪問査定は、媒介契約につなげる営業活動の一環として実施されるため、原則として無料で依頼できます。
不動産会社が受け取る報酬は売買成立時の仲介手数料が基本であり、査定だけで費用が発生することは通常ありません。
一方、不動産鑑定士へ鑑定評価を依頼する場合は、国家資格者による専門業務となるため、別途費用が必要です。
無料査定が市場で見込める売却価格を示すのに対し、鑑定評価では経済価値を厳密に判定し、鑑定評価書を作成します。
また、親族間売買や遺産分割、財産分与などで客観的な証明が必要なときは、数十万円程度を目安に、目的と必要書類を整理して依頼しましょう。

広告費負担の原則と実務

宅建業法では不動産会社が受け取れる報酬額に上限があり、通常の販売活動に必要な広告費は仲介手数料に含まれています。
そのため、一般的なチラシ制作や情報サイトの通常枠への掲載、現地案内などを、売主へ別途請求することは原則ありません。
ただし、売主が明確に希望した通常の範囲を超える広告で、請求額が実費に限られる場合は、例外として負担が生じます。
特別広告を利用する際は、種類や実施期間、費用の上限を整理し、不動産会社と事前に書面で合意しておきましょう。
さらに、実施時期や支払時期も記載して領収書で実費を確認し、承諾のない広告費を後から請求されないようにすることが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却の媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点も解説

売主が広告費を負担するケースと注意点

ここまで広告費用の基本的な仕組みを解説しましたが、例外となるケースもおさえておきましょう。
最後に、売主が特別に広告費を負担する場合の具体例や注意点について解説していきます。

特別に依頼する広告の例

売主が特別に依頼する広告には、広範囲へのチラシ配布や情報サイトの上位表示、ウェブ広告、専門家による写真撮影などがあります。
費用は、チラシ配布が数万円～数十万円、上位表示やウェブ広告が月額数万円～十数万円ほどになるのが目安です。
また、専門家による撮影や仮想現実を使った内見コンテンツの制作には、約3万円～10万円ほど必要になるでしょう。
家具や小物を配置するホームステージングは、内容によって10万円～30万円以上かかる場合もあります。
しかし、物件の魅力や暮らしのイメージを伝える効果が期待できるため、通常の広告との重複を確認し、追加する範囲と実費を書面で明確にしましょう。

高額広告の費用対効果

高額な特別広告を利用する際は、物件の価格帯やデザイン性、想定される購入者層と広告手法が合っているかを確認する必要があります。
高価格帯の住宅や高層マンションでは、質の高い写真や仮想内見、室内演出が購入後の生活を伝える助けとなるでしょう。
一方、リフォームを前提に検討されやすい物件では、広告費だけでなく修繕や片づけなどの準備費用とのバランスも重要です。
また、類似物件の成約事例や過去の反響データを参考にし、売却期間の短縮や価格維持にどの程度役立つかを検討しましょう。
特別広告費は成約しなくても清算が必要なため、予算上限や確認時期、中止基準を決め、実施後のアクセス数や問い合わせ数も確認することが大切です。

契約解除時の清算と交渉

媒介契約は通常3か月以内で締結されますが、不動産会社に責任のない事情で専任媒介契約や専属専任媒介契約を途中解除した場合は、それまでにかかった販売活動費を請求される可能性があります。
ただし、売主が個別に依頼した特別広告は、解除までに印刷や撮影、掲載が完了した分の実費を清算する必要があります。
また、専任媒介契約のルールに反するなど売主側に契約違反がある場合は、状況によって販売活動費を請求される可能性もあるでしょう。
清算時には広告内容や費用明細、領収書、依頼書などを確認し、事前に書面で合意した範囲と一致しているかを整理します。
内容が不明な請求を受けたときは、不動産会社と書面で話し合い、解決が難しければ公的な相談窓口を活用しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金とは？種類や節税のポイントも解説

まとめ

不動産売却では、新聞の折込チラシなどの紙媒体やレインズへの登録、現地看板など、物件のターゲット層に合わせた多様な広告手段が活用されます。
不動産会社による通常の販売活動にかかる広告費用は、売買成立時の仲介手数料から賄われるため、原則として売主へ別途請求されることはありません。
例外として売主が特別に依頼する広告の実費は自己負担となるため、費用対効果を検討し、中止や契約解除時の清算ルールも含めて書面で合意しておくべきでしょう。