土地売却時の測量費用は？実施が推奨されるケースについても解説

土地の売却に向けて準備を進めているものの、「そもそも自分の土地に測量は必要なのだろうか」と疑問を抱えてお悩みではありませんか。
土地の境界線が曖昧なまま安易に売却活動を進めてしまうと、引渡し後に買主や隣接する土地の所有者と深刻なトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、土地売却における測量の基礎知識や図面の種類をはじめ、実施が推奨されるケースや気になる費用の相場について解説します。
将来の不安をしっかりと取り除き、スムーズで安心できる土地の売却を目指している方は、ぜひ最後までご参考になさってくださいね。

土地売却の測量とは？基礎知識と図面の種類

土地売却における測量には、主に実際の面積確認や隣地との境界確定などの目的があります。
まずは、土地の測量に関する基礎知識や、図面について解説します。

測量をおこなう主な目的

測量の主な目的は、登記簿に記載された公簿面積と、現地を測って確認する実測面積の違いを把握することです。
古い登記情報では、現在の測量技術で測った面積と差が出る場合があります。
そのため、売却前に実際の面積を確認しておくと、価格の根拠を買主へ説明しやすくなります。
また、隣地との境界を明らかにすることも大切な目的です。
境界標の位置を確認し、土地の範囲を整理できれば、買主も利用できる範囲を把握しやすくなります。
結果として、引渡し後の認識違いを防ぎ、安心して取引を進める材料になるでしょう。

義務と任意の判断基準

測量は、土地を売却する際に必ず義務づけられているわけではありません。
ただし、1つの土地を複数に分けて売る分筆をおこなう場合は、境界を確定したうえで登記手続きを進める必要があります。
都市部のように土地単価が高い地域では、面積の少しの違いが売買価格に影響しやすいため、実測売買が選ばれることもあります。
一方で、山林や郊外の広い土地では、費用対効果を考えて公簿売買を選ぶケースも見られるでしょう。
また、比較的新しい地積測量図があり、境界標も確認できる土地なら、再測量を省ける可能性があります。
判断に迷う場合は、売却方法や買主の希望も踏まえて確認すると良いでしょう。

測量図の種類と特徴

測量図には、主に現況測量図、確定測量図、地積測量図の3種類があります。
現況測量図は、塀や既存の境界標などをもとに、現在の土地の状態を測って作成する図面です。
短期間でおおよその面積を把握しやすい一方で、隣地所有者の立ち会いを経ないため、売買の根拠としては補助的な扱いになります。
確定測量図は、隣地所有者や自治体などの立ち会いを経て作られる、信頼性の高い図面です。
また、地積測量図は法務局で取得できる公的な図面ですが、作成年代によって精度が異なる点に注意しましょう。
古い図面を使う場合は、土地家屋調査士へ確認しておくと安心です。

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土地売却で測量が必要・推奨されるケース

前章では、測量の基礎や図面の種類について述べましたが、実際にどのような場面で必要になるのか気になりますよね。
ここでは、測量の実施が推奨される状況について解説します。

境界杭が不明な場合

境界杭が見当たらない土地では、売主自身も正確な土地の範囲を買主へ示しにくくなります。
土や植栽に埋もれているだけでなく、工事や経年によって位置がずれている場合もあるため注意が必要です。
そのため、過去の図面や登記資料と現地の状況を照らし合わせ、境界を確認することが大切です。
境界が曖昧なまま売却を進めると、塀やフェンスの位置をめぐって確認事項が増え、契約前の調整が長引く恐れがあります。
また、一般的な売買契約では、売主が買主へ土地の境界を明示する条項を設けることが多くあります。
測量で境界標を復元できれば、引渡し後の説明もしやすくなり、近隣との認識違いも防ぎやすくなるでしょう。

高額な土地の価格説明

都心部や駅周辺などの、土地単価が高いエリアでは、わずかな面積差でも売買価格に大きく影響します。
公簿面積と実測面積の差が小さくても、単価が高いほど金額の差として目立ちやすくなるためです。
そのため、事前に実測面積を把握しておけば、価格の根拠を資料として示しやすくなります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保評価のために境界や面積の確認を重視することもあります。
測量済みの土地であれば、買主側の確認負担を減らせる点も魅力です。
売主にとっても、土地の価値を数字で伝えられるため、販売計画を立てやすくなるでしょう。

複雑な形状の土地売却

旗竿地や不整形地など、形が複雑な土地を売却する場合も測量が役立ちます。
建物を建てる土地は原則として、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があり、接道状況の確認が欠かせません。
そのため、通路幅や各辺の長さを測量で明らかにしておくと、買主は建築計画をイメージしやすくなります。
また、設計士や建築会社に相談する際も、正確な図面があれば配置計画を検討しやすくなります。
高低差や道路との接し方なども資料で示せれば、土地の特徴を前向きに伝えやすくなるでしょう。
複雑な条件をわかりやすい情報に整えることが、買主の不安を和らげるポイントです。

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土地測量にかかる費用の相場と抑えるコツ

ここまで、測量が必要な状況などを解説しましたが、実施にかかる現実的な費用もおさえておきましょう。
最後に、測量の費用相場と、負担を減らすコツについて解説します。

測量費用の相場と内訳

測量費用は、現況測量か確定測量かによって大きく変わります。
現況測量は、隣地所有者の立ち会いをおこなわないため、10万円～20万円ほどが目安です。
一方で、確定測量は立ち会いや境界確認を含むため、50万円～60万円ほどかかることがあります。
道路や水路などの公有地に接している場合は、役所との協議が必要になり、60万円～70万円程度になる場合もあります。
また、国道や都道府県道に接する土地では確認先が増え、さらに費用が上がることもあるでしょう。
見積もりは、基本料金に境界点の数や実費をくわえて算定されるのが一般的です。

費用が高額になる要因

測量費用が高くなる要因には、土地の広さや形状、隣接地の数、資料の有無などがあります。
広い土地では、測る点や移動距離が増えるため、作業量が多くなり、費用も上がりやすくなります。
また、旗竿地や高低差のある土地では、機器の設置や測定位置の確保に手間がかかるでしょう。
隣接する土地が多い場合や、共有名義の土地がある場合は、立ち会いの日程調整や確認書作成にも時間が必要です。
さらに、古い土地で資料が少ないと、公図や登記情報を集める工程が増え、調査期間が長くなることもあります。
しかし、過去の測量図や境界確認書が残っていれば、作業を進めやすくなり、費用の見通しも立てやすくなります。

費用を安く抑える方法

費用を抑えるには、土地家屋調査士から複数の見積もりを取り、内容を比べることが大切です。
金額だけでなく、現地調査や立ち会い、図面作成、書類取得の費用がどこまで含まれるか確認しましょう。
また、登記簿謄本や過去の測量図、境界確認書などを事前に用意しておくと、調査の手間を減らせる場合があります。
隣地所有者へ測量の目的を丁寧に伝えておくことも、立ち会いを円滑に進めるうえで効果的です。
さらに、自治体によっては狭あい道路の拡幅整備などで補助制度を利用できる場合があります。
売却に必要な確定測量費は、税務上の扱いが関係することもあるため、申告前に専門家へ確認しておくと安心です。

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まとめ

土地売却時の測量は、実際の面積と公簿面積の確認や隣地との境界確定を目的に、状況に応じて複数の図面を使い分けます。
境界杭が不明な土地や単価の高い土地、接道義務に関わる複雑な形状の土地を売却する際には、測量が必要です。
費用は10万円～200万円以上かかる場合もありますが、複数見積もりや書類準備、補助金活用で負担を減らせるでしょう。