不動産売却の確定申告とは？必要書類や申告期間も解説

不動産を売却したあと、確定申告が必要になる場合があります。
申告期間を過ぎてしまうと、ペナルティーが科せられるため注意が必要です。
しかし、確定申告は日常的におこなうものではないので「どのような手続きなのかいまいちわからない…」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、確定申告とは何かを知るため、申告に必要な書類や申告期間について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却するなら知っておきたい確定申告とは？

まずは、不動産売却で必要になる場合がある確定申告とはどのようなものかについて解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）で得た所得を計算し、納税額を確定させるための手続きです。
所得の金額や納めるべき税金の金額を計算し、管轄の税務署に申告します。
会社勤めの方は会社側が月々の給与や各種控除を計算し、本人に代わって所得税の申告や納税をおこなうのが一般的です。
そのため、会社員の方は一度も確定申告をしたことがないという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産売却で手に入れた利益である譲渡所得は、会社が把握していない収入です。
そのため、家や土地を売って利益を得た場合、譲渡所得や譲渡所得税を自分で申告する必要があります。

申告が必要になるケースとは？

不動産売却で確定申告が必要になるケースは、利益が出たときです。
先述のとおり、土地や建物を売って得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得に応じて、譲渡所得税という税金がかかる仕組みです。
もし譲渡所得が発生した場合は、期間内に申告手続きをおこない、納税する必要があります。

申告が不要なケースとは？

申告が不要なケースは、譲渡所得が発生しなかったときです。
譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、不動産売却で損失が発生します。
損失が出た場合は、譲渡所得税も発生しないため、確定申告の手続きは不要です。
なお、ここでいう譲渡所得は、買主から支払われたお金の総額ではありません。
買主から受け取った売却金から、経費である取得費と譲渡費用をマイナスし、残ったお金が譲渡所得となります。
取得費とは、売却する不動産を購入したときに支払った費用です。
建築費用や不動産取得費、印紙税などが該当します。
譲渡費用とは土地や建物を売ったときにかかった費用のことで、主なものは解体費用や仲介手数料、印紙税などです。

手続きの流れとは？

譲渡所得が発生し、確定申告が必要になった場合、下記の流れで手続きを進めます。

●必要書類を揃える
●所得の内訳書と確定申告書を作成する
●作成した書類を提出する

まずは、必要書類を集めることから始めます。
主な必要書類については、次のセクションで解説します。
必要書類が揃ったあとは、申告書の作成です。
所得の内訳書と、確定申告書に必要事項を記入します。
譲渡所得の内訳書とは、売却した不動産の詳細と、売却代金や取得費、譲渡費用を記入する書類です。
複数ページにわたる書類で、順番どおりに記入していくと、譲渡所得を計算することができます。
確定申告書には、1年間に得た給与所得のほか、国民年金・国民健康保険などに基づいた各種控除額をご記入ください。
最後に作成した書類を提出し、申告手続きの完了です。

不動産売却の確定申告で用意する必要書類

続いて、不動産売却の確定申告で用意する、必要書類について解説します。

税務署で取得する必要書類

税務所で取得する必要書類は、確定申告書B様式と、確定申告第三表、譲渡所得の内訳書です。
確定申告書B様式は、譲渡所得が発生した場合に取得しておきます。
確定申告第三表は、分離課税用の申告書です。
土地や建物を売って得た利益は、ほかの所得とわけて計算される分離課税に該当します。
譲渡所得の内訳書は、物件の所在地、売買契約日、譲渡価額などを記入する書類です。
上記の必要書類は、国税庁のホームページでもダウンロード可能です。

自分で用意する書類

自分で用意する主な書類は、不動産売却時の売買契約書や仲介手数料の領収書、売却した不動産の登記簿謄本です。
不動産売却時の売買契約書や、仲介手数料の領収書は、コピーで問題ありません。
また、登記簿謄本は法務局の窓口でも取得できますが、オンライン請求が手数料も安く、手間もかからないのでおすすめです。

そのほかの必要書類

必要に応じて、そのほかの書類を求められることがあります。
給与の源泉徴収や個人保険の控除などを受ける場合は、源泉徴収票や控除に関する書類も必要です。
また、電子申告（e-Tax）で手続きをおこなう場合、マイナンバーカードも必要となります。
マイナポータルのサイトにアクセスしたあと、マイナンバーカードをかざし、必要事項を入力するとログイン可能です。

不動産売却で確定申告をおこなう期間

最後に、不動産売却で確定申告をおこなう期間について解説します。

時期と期間

確定申告の時期は、不動産を売却して引き渡しをした年の翌年の、2月16日～3月15日です。
たとえば2021年1月に売買契約をして3月に引き渡しをした場合は、2022年の2月16日～3月15日に確定申告をすることになります。
このケースでは、1年近く先となるので、忘れないよう注意が必要です。
契約時に交わした売買契約書や重要事項説明書・領収書などは、紛失しないように保管しておく必要があります。

場所

手続きの場所は、現在の住所地を管轄する税務署です。
売却した土地や建物があるエリアを管轄する税務署と思う方もいらっしゃいますが、お住まいのエリアの税務署となるので注意なさってください。
申告時は、税務署の窓口に直接提出するのが一般的です。
しかし、申告期間は1か月ほどしかなく、期限が近付くと税務署の窓口が混雑します。
忙しい平日や、限られた期間に手続きするのが難しい場合も少なくないでしょう。
もし窓口での手続きが難しい場合は、郵送による申告書の送付や、税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函も可能です。
また、先述のとおり、電子申告・納税システム（e-tax）でも手続きできます。
電子申告・納税システム（e-tax）であれば、自宅で手続きができて便利です。
ただし、利用できない時間帯があることや、マイナンバーカードが必要になることなどが注意点です。

納税期間の違い

納付期間の違いにも、注意が必要となります。
譲渡所得にかかる税金には、国に納める所得税と地方自治体に納める住民税があり、これらを総称して譲渡所得税と呼ぶこともあります。
所得税の納税期間は、確定申告の期間と同じ、2月16日～3月15日です。
住民税は、毎年6月頃に確定し、納付書が送付されてくるのが一般的です。
所得税と住民税を支払う時期が異なるため、6月に住民税として支払う分のお金を用意しておく必要があります。
なお、支払いは金融機関か税務署にて支払うことになります。
申告の際に振替納税の手続きをすれば、4月に指定の口座から自動引き落としも可能です。
もし納付期限までに全額を納税するのが難しい場合は、延納することもできます。
納付期限までに税額の2分の1以上を納付し、残りは5月31日までに納付すれば問題ありません。

まとめ

確定申告とは、1年間で得た所得を計算し、納税額を確定させるための手続きで、利益（譲渡所得）が発生した際に必要となります。
必要書類は税務所で取得するものと自分で用意するものがあり、必要に応じて源泉徴収票やマイナンバーカードも用意が必要です。
確定申告の時期は、不動産を売却して引き渡しをした年の翌年の、2月16日～3月15日です。