空き家の売却は3年以内がお得？その理由や使える特例も解説

親から相続した空き家の手放し方や、売却時にかかる高額な税金の支払いに不安を感じてお困りではありませんか。
空き家をそのまま長期間放置してしまうと、建物の老朽化が進んで資産価値が下がるだけでなく、税負担を大幅に軽減できる制度を利用できなくなる恐れがあります。
本記事では、なぜ空き家を3年以内に売却するとお得になるのかという理由や、税金を抑えるための特例について解説します。
少しでも金銭的な負担を減らして空き家の売却をスムーズに進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を3年以内に売却すべきお得な理由

空き家の売却には、主に税金の問題が関わってきます。
まずは、3年以内の売却が推奨される理由について解説していきます。

売却時の譲渡所得税とは

相続した空き家を売却して利益が出ると、その利益に譲渡所得税がかかるため、まず計算の仕組みを知ることが欠かせません。
課税対象は売却価格そのものではなく、売却代金から購入代金などの取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。
ただし、購入時の契約書などがなく取得費を確認できない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。
たとえば3,000万円で売却すると概算取得費は150万円となり、課税対象が大きくなる可能性があるでしょう。
なお、税率は所有期間で異なりますが、相続では亡くなった方の所有期間を引き継ぐため、取得日がわかる資料も確認すると安心です。

税軽減の期限は3年以内

譲渡所得が発生しても、一定の条件を満たせば税負担を軽くできる特例があり、重要になるのが売却までの期限です。
国は空き家の増加を抑え、不動産の活用を促すために期間を区切った優遇措置を設けており、相続後に早めに動くことがポイントでしょう。
しかし、法要や遺産分割協議などが重なると売却準備が後回しになり、査定から引渡しまでに時間を要することも珍しくありません。
そのため、期限直前ではなく、相続手続きと並行して査定や必要書類の整理を早めに進めると安心です。
空き家の所有中も固定資産税や維持費はかかるため、特例の期限から逆算して売却計画を立てることが大切になります。

3年以内に使える特例

相続した空き家を一定期間内に売却する場合、譲渡所得税の負担を抑えられる代表的な制度が2つあります。
1つは支払った相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」で、譲渡所得を小さくできる仕組みです。
もう1つは、一定の空き家や土地の売却時に譲渡所得から最大3000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」となります。
ただし、対象物件や適用要件、売却期限は制度ごとに異なるため、自分の空き家に合う制度を事前によく確認する必要があるでしょう。
そこで次章からは、それぞれの仕組みと条件を整理し、利用時に押さえたいポイントを順番に解説します。

▼この記事も読まれています
空き家の種類は何がある？放置するリスクも解説

取得費加算の特例の仕組みと適用要件

前章では特例の重要性について述べましたが、一つ目の特例として取得費加算の特例があります。
ここでは、相続税の取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、相続した土地や建物を一定期間内に売却したとき、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です。
譲渡所得は売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算するため、取得費が増えるほど課税対象の利益を小さくできます。
その結果、所得税や住民税の負担を抑えやすくなり、購入代金が分からず概算取得費を使う不動産では効果を期待できるでしょう。
ただし、相続税の全額を加算できるわけではなく、売却した不動産に対応する一定額だけが対象となります。
加算額は相続財産全体と売却した財産の関係をもとに計算されるため、相続税申告書などを確認して判断することが大切です。

特例の具体的な節税効果

取得費加算の特例を使うメリットは、取得費を増やして譲渡所得を減らし、売却時の税負担を直接軽くできる点です。
たとえば、売却する不動産に対応する相続税額が200万円なら、その200万円を取得費に加算できるため課税対象も同額分小さくなります。
所有期間が5年を超えて税率が約20.315%となるケースでは、単純計算でおよそ40万円の税負担を抑えられる可能性があるでしょう。
一方で、不動産の評価額が相続財産全体の中で小さければ、加算できる相続税額も少なくなる仕組みとなります。
そのため、売却前に相続税申告書などを確認し、特例を使った場合の節税効果を試算しておくと安心でしょう。

適用要件と売却の期限

取得費加算の特例を利用するには、相続や遺贈で財産を取得した本人が売却し、その本人に相続税が課税されていることが基本条件です。
相続税が基礎控除の範囲内で納付額が0円だった場合は、取得費へ加算する税額がないため、この特例は利用できません。
また、売却期限は相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までと定められている点に注意が必要です。
相続税の申告期限は原則10か月以内なので、おおむね相続開始から3年10か月以内が目安となり、早めの準備が安心でしょう。
なお、特例は自動適用ではなく、売却した翌年の確定申告が必要なため、申告書類も事前に確認することが大切です。

▼この記事も読まれています
空き家を相続放棄した後の管理責任は？手放す方法も解説

空き家売却で使える3,000万円特別控除

ここまで取得費加算の特例を解説しましたが、もう一つの大きな特例もおさえておきましょう。
最後に、空き家特例について解説していきます。

最大3000万円控除とは

空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が住んでいた一定の家屋や土地の売却時に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
条件を満たして控除後の譲渡所得が0円になれば、譲渡所得税の負担を抑えられ、売却益が大きいほど効果を感じやすいでしょう。
たとえば、譲渡所得が2,500万円なら、全額を差し引けるため課税対象は0円となります。
ただし、同じ不動産で取得費加算の特例と併用できないため、どちらを使うか比較して選ぶ必要があります。
なお、2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になる点に注意が必要です。

主な適用要件と対象物件

空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てで、相続直前まで亡くなった方が一人で住んでいたことなどが主な要件です。
老人ホームなどへ入所していた場合でも、入所前まで一人暮らしで、その後に家を貸していなければ対象となるケースもあるでしょう。
また、相続後から売却までの間も、誰かが住んだり貸したりせず、空き家の状態を保つ必要があります。
売却代金は1億円以下で、複数回に分けて売却した場合は合計額で判定される仕組みです。
さらに、配偶者や親族、関係の深い同族会社などへの売却は対象外となるため、売却先の条件も事前に確認しておきましょう。

耐震基準や期限の注意点

建物を残して3,000万円特別控除を利用する場合は、原則として耐震基準を満たして売却する必要があります。
基準を満たしていなければ、耐震改修をしてから売るか、建物を取り壊して更地で売却する方法が選択肢となるでしょう。
ただし、2024年1月1日以降の売却では、買主が売却翌年の2月15日までに改修や取り壊しをおこなう方法も選べるようになりました。
売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までなので、単純な丸3年ではない点に注意が必要です。
なお、確定申告では市区町村の確認書なども必要なため、売却後の手続きまで見据えて余裕を持つことが大切になります。

▼この記事も読まれています
空き家を売りたいと思ったら考えるべき3つの売却方法と費用

まとめ

相続した空き家を売却した際にかかる譲渡所得税を抑えるには、税制上の特例を利用できる3年以内という期限に向けた早めの準備が重要です。
取得費加算の特例は、定められた期間内の売却により支払った相続税の一部を取得費に上乗せし、税金の対象となる利益を減らして負担を軽くする制度です。
空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てなどの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引いて大幅に税負担を軽減できるでしょう。