空き家を売りたいと思ったら考えるべき3つの売却方法と費用

売りたい空き家があるとき、悩みとなるのが売却方法ではないでしょうか。
空き家にはいくつかの売り方があり、それぞれ特徴やメリットが異なります。
また、売り方によってかかる費用も変わってくるでしょう。
今回は空き家を売りたいと思ったらぜひ検討したい、売却方法や費用について解説します。
空き家を所有している方や、売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売りたい空き家の売却方法1：現状のまま売る

まずは、売りたい空き家の売却方法として、現状のまま売る方法について解説します。

古家付き土地として売る

現状のまま売りたい場合は、古家付き土地として売りに出します。
古家付き土地とは、築年数が経過している空き家の、売り方の一つです。
建物はリフォームや解体を前提に、土地のみの価格で売りに出します。
築年数が経過している空き家の場合、見た目が古く、現状のままだと内見時にマイナスの印象を与える可能性が高いです。
見た目の印象が悪いと、購入意欲が下がり、候補から外されてしまう恐れがあるでしょう。
古家の場合、資産価値がほとんどありません。
土地の価格のみで売りに出せば、土地を求めている方をターゲットにすることができます。
ただし、買主は購入後にリフォームや解体費用を負担することがデメリットです。
そのため、土地の価格のみで売り出せば、一定の需要が見込めます。

リフォームして売る

現状のまま空き家を売りたい場合は、リフォームしてから売り出すのも、方法の一つです。
リフォームによって室内が綺麗な状態になれば、見た目の印象が良くなります。
水回りは劣化しやすい場所なので、優先的にリフォームすれば、好印象を持ってもらえるでしょう。
ただし、リフォーム費用を回収することが難しい点に注意が必要です。
リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せして売ることも、もちろん不可能ではありません。
しかし、上乗せしてしまうと割高な印象を与えてしまい、かえって売れ残ってしまうリスクが生じます。
現状のままリフォームする場合は、費用を考慮したうえで、工事を依頼するのがおすすめです。

中古物件として売る

現状のまま売りたい場合の売却方法として、中古物件で売り出す方法もあります。
現状のままで住むことができれば、中古物件として一定の需要が見込めるかもしれません。
コストをかけずに売却できることが、大きなメリットです。
ただし、先述のとおり、見た目の印象が悪いと購入意欲が下がり、候補から外されてしまう恐れがあります。
空き家を中古物件として、現状のまま売り出す場合でも、最低限の修繕はおこなっておくのがおすすめです。

売りたい空き家の売却方法2：更地にして売る

続いて、売りたい空き家の売却方法の一つ、更地にして売る方法について解説します。

更地にして売る方法とは

更地にして売る方法とは、空き家を解体し、土地の状態にして売り出すことです。
売りたい空き家の築年数が経過していたり、見た目の印象が悪かったりする場合、現状のままでは売りにくくなります。
中古物件を探す方の多くは、さまざまな物件を見比べて、綺麗なほうを選ぶケースが多いです。
これは、日本人が新築を好む傾向にあることが、理由の一つといえます。
そのため、築年数が経過していたり、見た目の印象が悪かったりすると、売れ残ってしまう可能性が高いでしょう。
空き家が建っていることが、マイナスとなる場合は、更地にして売ることも検討なさってください。

更地にして売るメリット

売りたい空き家を更地にして売却するメリットは、好印象を与えられることです。
解体して更地にすると、見た目がすっきりするため、良いイメージを持ってもらえます。
更地になれば、土地全体の様子を確認できるため、買主が購買を検討する可能性が高くなる点もメリットです。
土地の形状がわかりやすくなったり、日当たりの良し悪しや、水はけの状態も把握しやすくなります。
また、土地を求めている方をターゲットにすることが可能です。
注文住宅を建てるときは、土地探しからおこなうのが一般的となります。
そのため、注文住宅を建てるための土地を探している方に、需要があるといえるでしょう。

更地にするデメリット

売りたい空き家を解体し、更地にすると、解体費用がかかることがデメリットです。
空き家の大きさや立地条件によっても変わりますが、数百万円ほどかかるケースが多いといえます。
また、住宅用地の特例が適用されなくなり固定資産税の負担が増えることも、デメリットの一つです。
建物が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されており、固定資産税の減税措置を受けることができます。
更地にすると土地として扱われるため、特例の対象外となります。
売却期間が長引いた場合、負担する固定資産税の金額も大きくなるでしょう。

空き家を売りたい場合に考えなければならない費用

最後に、空き家を売りたい場合に考えなければならない、費用について解説します。

相続登記費用

相続によって空き家を取得し、売りたい場合は相続登記費用がかかります。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きです。
不動産は所有者にしか売る権利がないため、亡くなった方の名義のままでは売却することができません。
そのため、相続で取得した空き家であれば、まず相続登記が必要です。
相続登記費用は、書類の取得費用で5,000円～2万円、司法書士への報酬が5万円～10万円ほどとなります。
また、名義変更には登録免許税という税金がかかり、金額は固定資産評価額の0.4%です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家を売って譲渡所得（利益）が発生した際にかかる費用です。
譲渡所得がいくらかによって、課税される譲渡所得税の金額は異なります。
譲渡所得は買主から支払われた総額ではなく、そこから経費をマイナスした金額です。
経費は取得費と譲渡費用の2種類があり、それぞれ下記の費用が該当します。

●取得費（売りたい空き家を取得したときにかかった費用）：建築費用・仲介手数料・印紙税・登録免許税など
●譲渡費用（空き家を売ったときかかった費用）：仲介手数料・印紙税・解体費用・立退料など

もし取得費が不明な場合は、売却価格の5％を、概算取得費として用いることができます。
譲渡所得税は、譲渡費用に下記の税率をかけて計算します。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約39％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：約20％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。
税金を抑えるためには、売るタイミングにも注意が必要です。

解体費用

更地にする場合は、先述のとおり解体費用もかかります。
坪単価での相場は、木造は3.1万円～4.4万円、鉄骨造なら3.4万円～4.7万円、鉄筋コンクリート造であれば3.5万円～8万円です。
一般的な30坪の木造であれば、およそ100万円かかります。
安い金額ではないため、更地にする場合は十分な検討が必要となるでしょう。

まとめ

空き家を現状のまま売りたい場合は、古家付き土地として売ったりリフォームして売却したり、中古物件として売り出す方法があります。
更地にして売却する場合、見た目がすっきりして売りやすくなることがメリットですが、解体費用がかかることや固定資産税が高くなることなどがデメリットです。
空き家の売却時には、相続登記費用や譲渡所得税がかかり、さらに解体する場合は100万円以上の解体費用など、さまざまな費用がかかります。