リースバックの退去について！自主退去と強制退去の例も解説

リースバックを利用して今の家に住み続けたいと考えていても、どのような場合に退去が必要になるのかがわからず、不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
とくに、住宅ローンの返済が苦しい状況では、契約内容を十分に理解しないまま進めてしまうと、想定より早く住まいを離れることになる可能性があります。
本記事では、リースバックにおける2種類の賃貸借契約の違いをはじめ、自主退去と強制退去の違いや注意点について解説します。
住宅ローンの重圧から解放され、将来にわたって安心できる住まいの選択肢を見つけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

退去時期を左右する2つの賃貸借契約

リースバックの退去を考えるうえでおさえておきたい賃貸借契約として、普通借家契約と定期借家契約があります。
まずは、リースバック退去に影響するこれらの2種類の契約について、解説していきます。

契約の仕組みと更新可否

リースバックでは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を結びます。
この契約は、主に普通借家契約と定期借家契約の2種類に分かれます。
普通借家契約は更新を前提としやすく、長く住み続けたい方に向いている契約です。
一方で、定期借家契約はあらかじめ決めた期間で終了するため、住み続けるには再契約が必要になります。
そのため、退去時期の見通しに関わる点として、契約前に更新の有無や契約期間を確認しておくことが大切です。

退去時期と借主の権利

普通借家契約は、家賃の支払いや契約内容を守っていれば、住み続けやすい契約です。
貸主が更新を断るには正当な理由が必要になるため、借主にとっては退去時期を考えやすい面があります。
そのため、転勤や住み替えなどの予定に合わせて、比較的落ち着いて準備を進めやすいでしょう。
一方で、定期借家契約は契約満了の時期があらかじめ決まっており、住み続けられるかどうかは再契約の有無に左右されます。
貸主に再契約の予定がなければ、満了日までに退去の準備を進める必要があります。
また、契約の途中で解約できる条件が限られることもあるため、事前に中途解約の可否や違約金の有無まで確認しておくことが大切です。

後悔しない契約の選び方

契約を選ぶ際は、まずその家にいつまで住みたいのかを整理することが大切です。
お子さまの卒業まで住みたい場合や、できるだけ長く同じ家で暮らしたい場合は、普通借家契約が選びやすいと言えます。
一方で、数年後の住み替えなど退去時期の見通しがある場合は、定期借家契約も候補になります。
また、買い戻しを考えている場合は、資金を準備する期間に無理がないかも確認しておくと良いでしょう。
ただし、定期借家契約の再契約については口頭の説明だけで受け取らず、条件を書面で確かめておく必要があります。
契約前には、更新の条件や退去時の負担まで見ておくと、あとで困りにくくなります。

自主退去を選ぶ際に知っておきたいポイント

前章では、リースバックにおける2つの契約について述べましたが、自主的に退去を選ぶ場合も気になりますよね。
ここでは、リースバックで自主退去を選ぶ際のポイントについて、解説していきます。

自主退去の流れと手続き

自主退去は借主と貸主が話し合い、双方の合意のもとで契約を終える形が基本です。
手続きの流れとしてはまず契約内容を確認し、解約予告の期限や違約金の有無のほかに必要書類を見直します。
次に、退去の希望日を決め、書面や電子メールで意向を伝えて日程を調整したうえで、解約手続きを進めます。
解約届などに署名して鍵の返却日や精算方法を整理しながら、電気やガスなどの停止手配を進めましょう。
また、退去前には室内確認の日程を決めておくことで、原状回復の範囲を貸主と共有しやすくなります。
最後に、敷金や未払い費用の精算内容を確認し、新居への引っ越し日と重ならないように日程を整えましょう。

契約別・合意解除のコツ

普通借家契約は借主から解約の相談を進めやすく、生活の変化に合わせて動きやすい契約です。
そのため、転勤や家族構成の変化など退去の理由は、できるだけ早めに伝えておくと話をまとめやすくなります。
一方で、定期借家契約は満了日を見据えて進める必要があるため、再契約の予定も含めて相談することが大切です。
また、満了前に退去する場合は、引渡しの時期を具体的に示しながら話すと伝わりやすくなります。
どちらの契約でも、口頭だけで進めず、通知日や条件を書面に残しておくようにしましょう。
あわせて、家賃の精算や設備の扱いなども先に確認しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

退去後の生活再建計画

自主退去を考える際は、退去の手続きだけでなく、その後の暮らしまで含めて考えることが大切です。
まずは、引っ越し代や新居の初期費用など、住み替えにかかるお金の全体像を整理しておきましょう。
そのうえで、毎月の家計と照らし合わせながら、無理のない計画を立てることが欠かせません。
また、自宅売却後も返済が残る場合は、その支払いを続けられるかどうかも早めに確認しておきましょう。
新しい住まいを選ぶ際は、家賃だけでなく、通勤や通学とのバランスもあわせて見ておくことが重要です。
ご家族とも予定を早めに共有し、準備を分担して進めることで、次の生活へ移りやすくなります。

強制退去になってしまう代表的事例と対策

ここまで、自主退去のポイントを解説しましたが、万が一の強制退去に至る事例もおさえておきましょう。
最後に、リースバックで強制退去となる代表的な事例や対策について、解説していきます。

強制退去に至る主な要因

強制退去につながりやすい要因として、まず気をつけたいのが家賃の滞納です。
支払いが難しくなりそうな場合は、そのままにせず、できるだけ早めに貸主へ相談すると良いでしょう。
また、無断で第三者に貸したり、許可なく増改築したりする行為も、契約違反として問題になりやすいです。
一方で、定期借家契約では契約期間の満了そのものが退去の時期になるため、早めの確認が欠かせません。
そのため、再契約の有無を待つだけでなく、満了日が近づく前から準備を進めておくことが大切です。
日頃から貸主と連絡を取り、契約内容を守って暮らすことが、安定して住み続けることにつながります。

強制退去までの法的な手続き

家賃の滞納や重大な契約違反があっても、すぐに強制退去になるわけではなく、段階を踏んで手続きが進みます。
まずは支払いや改善を求める通知が届き、対応するための期限が示されるのが一般的です。
その後も状況が変わらない場合は、契約解除の通知が送られ、賃貸借契約の終了へと進むことになります。
それでも解決しない場合は、貸主が明渡訴訟を起こし、退去を求める裁判に進みます。
さらに、裁判で明け渡しが認められても応じなければ、最終的には強制執行の手続きに移る流れです。

強制退去を回避する対策

強制退去を避けるためには、問題が大きくなる前に貸主へ相談し、支払いの見通しを共有することが大切です。
一時的に収入が減っている場合でも、分割払いなどを相談することで、対応できる余地が生まれることがあります。
また、家計の立て直しが必要な場合は、自治体の窓口や福祉制度も早めに確認しておくと良いでしょう。
定期借家契約の満了が近い場合は、再契約の相談とあわせて、新しい住まい探しも進めておきます。
さらに、書類や通知が届いた際は放置せず、内容を確認しながら早めに対応することが欠かせません。
不安がある場合は専門家にも相談し、できるだけ早く動くことが重要です。

まとめ

リースバックの退去時期を左右する契約には、更新しやすい普通借家契約と、期間があらかじめ決まっている定期借家契約があります。
自主退去を選ぶ際は、貸主と合意解除の手続きを進めるだけでなく、資金面も含めて退去後の生活設計を考えることが大切です。
家賃滞納や契約違反による強制退去を避けるために、問題が大きくなる前に貸主や自治体へ早めに相談し、対応を進めましょう。