共有名義のマンションの売却方法は？持分のみ手放す方法も解説

共有名義のマンションを売りたいけれど、誰の同意が必要なのか、持分だけを売れるのかわからずお困りではありませんか。
共有名義の不動産は、単独名義よりも手続きや意思決定が複雑になりやすく、進め方を誤ると話し合いが長引いたり、売却条件で折り合いがつきにくくなったりすることがあります。
本記事では、共有名義マンションの基本から売却する手順、持分のみを売却する方法、注意しておきたい税金や登記のポイントまで解説します。
共有名義のマンション売却をスムーズに進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

共有名義マンションとは

共有名義のマンション売却における基礎知識には、単独名義との違いや持分の概念があります。
まずは、共有名義の基本知識や売却時に及ぼす影響について、解説していきます。

単独名義との違い

単独名義と共有名義では、マンションを売却するときの進め方が異なります。
単独名義は1人が所有しているため、売却の判断や手続きを自分で進めやすい形です。
一方で、共有名義は2人以上で1つのマンションを所有し、それぞれが持分に応じた権利を持ちます。
そのため、マンション全体を売る場合は共有者全員の合意が必要になり、1人だけでは進められません。
売却を考え始めたら、まず名義の形を確認し、共有者同士で早めに方向性を話し合っておくことが大切です。

持分の意味と権利の割合

持分とは、マンション全体に対して、それぞれの共有者がどれだけの権利を持っているかを示す割合のことです。
これは、部屋を分けて持つという意味ではなく、住戸全体に対する権利の比率を表しています。
たとえば、購入費用を夫が3,000万円、妻が2,000万円負担した場合、持分は夫が5分の3、妻が5分の2になるのが一般的です。
この割合は登記簿に記載されており、売却や相続の場面で確認される重要な基準です。
また、持分があるからといって使える場所が分かれるわけではなく、共有者は住戸全体を使うことができます。

売却時の影響とリスク

共有名義のマンションは、売却する際に、単独名義よりも調整が必要になりやすい点が特徴です。
とくに、マンション全体を売る場合は、原則として共有者全員の同意を得なければなりません。
共有者の人数が多いほど、価格や引渡し時期などの条件をまとめるまでに、時間がかかることがあります。
一方で、共有者同士の考えがそろっていれば、役割を分けながら売却を進めやすくなります。
ただし、話し合いが十分でないまま進めると、途中で意見が食い違い、手続きが止まってしまうおそれもあるため注意が必要です。
売却を考え始めた段階で、条件や進め方について、早めに共有者同士で確認しておくようにしましょう。

共有名義マンション全体を売却する方法

前章では、共有名義の基礎知識について述べましたが、実際に全体を売却するための手順について解説します。
ここでは、マンション全体をまるごと売却する3つの方法について、見ていきましょう。

全員の同意を得る手続き

共有名義のマンションを売却する場合、まず共有者全員に売却の意向を伝えることが大切です。
その際は、売りたい理由や希望する時期などを早めに共有し、話し合いの前提をそろえておきましょう。
やり取りを口頭だけで進めると認識にずれが出やすいため、メールなどで記録を残しながら進めることが重要です。
また、売却価格の目安や引渡し時期、費用の分け方なども、あらかじめ整理しておくと流れが見えやすくなります。
共有者が多い場合は、連絡をまとめる窓口役を1人決めておくと、やり取りが進めやすくなるでしょう。
このように、最初に方向性をそろえておくことが、その後の売却手続きを円滑に進めるポイントとなります。

単独名義化して売却する

共有名義のマンションは、持分を1人にまとめてから売却する方法もあります。
共有者の1人が、他の共有者の持分を取得して単独名義にすれば、その後の売却手続きを1人で進めやすくなります。
とくに、契約や引渡しの場面で意思決定がしやすくなるため、売却の流れを整理しやすい点がメリットです。
ただし、名義変更には、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。
また、贈与で持分を移す場合は贈与税がかかることがあり、住宅ローンが残っていると、金融機関の確認が必要になる場合もあります。
そのため、単独名義にしてから売却を進める際は、費用や手続きの順番を事前に整理しておくことが大切です。

業者を通した売却の流れ

売却の準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼して具体的な手続きへ進みましょう。
査定を受ける際は、共有名義であることや共有者の人数、住宅ローンの残債などを伝えておくと話が進めやすくなります。
その後は、不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探す売却活動を始めていきます。
その際、内覧対応や連絡の窓口を1人にまとめておくと、共有者全員とのやり取りも整理しやすくなるでしょう。
買い手が決まった後は、共有者全員で売買契約を結び、必要書類をそろえて引渡しへ進めます。
兵庫県不動産売却専門館では、最短7日で現金化を目指せる即時買取プランと、高値での売却を目指せる仲介売却プランをご用意しております。
共有名義マンションの売却方法にお悩みの方は、状況に合った進め方をご案内いたしますので、お気軽にご相談ください。

自分の持分のみを売却する選択肢と注意点

ここまで、全体を売却する流れを解説しましたが、他の共有者の同意が得られず、持分だけを手放すケースもおさえておきましょう。
最後に、自分の持分のみを売却する選択肢や、その際の注意点について解説していきます。

他の共有者へ売買や譲渡

自分の持分を他の共有者へ売る方法は、共有関係を保ったまま、外部の第三者を入れずに進めやすい方法です。
とくに、他の共有者が住み続けたいと考えている場合は、話し合いがまとまりやすくなることがあります。
価格を決める際は、持分の割合や物件の状況を踏まえながら、双方が納得できる条件を整理していきましょう。
手続きを進める際は、売買契約書を作成し、代金を支払う時期や方法も明確にしておくことが大切です。
また、無償で譲る場合でも、名義変更の登記や税金の確認は欠かせません。
住宅ローンが残っていると手続きに制限が出ることもあるため、早めに金融機関へ相談しておくと進めやすくなります。

第三者の専門業者へ売却

他の共有者への売却が難しい場合は、共有持分の取り扱いに慣れた専門業者へ売る方法があります。
この方法であれば、ほかの共有者の同意を待たずに、自分の持分だけを手放しやすくなります。
ただし、マンション全体を売るわけではないため、一般的な売却より価格は低くなることが多いです。
また、売却後は専門業者と他の共有者が、共同で権利を持つ状態になる点にも注意しましょう。
そのため、持分売却の実績がある業者を選び、取引の進め方を事前に確認しておくことが大切です。

売却時のリスクと対策法

持分だけを売却する場合は、手続きそのものだけでなく、他の共有者への配慮も大切です。
事前の説明が足りないまま進めると、誤解や関係悪化につながることがあります。
そのため、売却の理由や今後の流れは、できるだけ早めに伝えておくようにしましょう。
また、売却で利益が出た場合は譲渡所得として税金がかかることがあるため、事前に確認しておきます。
あわせて、登記名義や必要書類を先に確認しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。
不安な点がある場合は、不動産会社や司法書士、税理士などの専門家に早めに相談することが大切です。

まとめ

共有名義のマンションは2人以上で所有するため、単独名義と異なり、全体を売却するには原則として全員の同意が必要です。
マンション全体を売る場合は、共有者全員で合意形成を進めるほか、名義を1人にまとめてから不動産会社を通して売却する方法もあります。
全員の同意が難しい場合は、他の共有者や専門の買取業者へ、自分の持分のみを売却する方法を検討すると良いでしょう。